Piątek, 13 styczeń 2023

¨Skala, ryczałt czy liniowy PIT- biznesmen wybiera dwa razy¨
¨Jakie grunty obejmie reforma użytkowania wieczystego¨
¨Budować mieszkania czy czekać¨
¨Dobre czasy dla inwestorów¨
¨Sprzedaż kredytów i mieszkań pozostanie na niskim poziomie¨
¨Mniej życia na parterach¨
¨Nowy program dla kawalerek i mieszkań dwupokojowych¨
¨Zasady dofinansowania montażu paneli czy wind powinny się zmienić¨

Więcej poniżej.

¨Prawo co dnia¨ w piątkowej ¨Rzeczpospolitej¨ odnotowuje: ¨Skala, ryczałt czy liniowy PIT- biznesmen wybiera dwa razy¨. Do 20 lutego firma decyduje o podatku na nowy rok. Do 2 maja może zmienić rozliczenia za stary. Takiej łamigłówki przedsiębiorcy jeszcze nie mieli. Oprócz tego, że muszą wybrać najkorzystniejszy podatek na nowy rok (jak zawsze), to mogą też zmienić formę rozliczeń za stary (na co pozwolił Polski Ład). Liczenia będzie mnóstwo, a eksperci zalecają, by nie czekać na ostatnią chwilę. Rozliczenie za 2022 r. mogą także zmienić osoby zarabiające na prywatnym wynajmie (który nie jest działalnością gospodarczą). Jeśli w zeszłym roku rozliczały się ryczałtem, mają prawo przejść na skalę. Dlaczego miałyby zdecydować się na taką zmianę? Ponieważ od 1 lipca 2022 r. wskutek nowelizacji Polskiego Ładu, mamy obniżoną stawkę w pierwszym progu skali, z 17 do 12 proc. Może się więc okazać, że robiąc kalkulację na początku roku ze stawką PIT 17 proc., korzystniejszy dla wynajmującego był ryczałt. A teraz, po obniżce PIT do 12 proc., symulacja się zmienia na korzyść skali. Przejście z ryczałtu na skalę w rozliczeniu za 2022 r. może być też opłacalne dla tych, którzy w zeszłym roku sporo zainwestowali w wynajmowane mieszkanie, np. kupując wyposażenie czy zrobili remont. Zmieniając formę opodatkowania, będą mogli odliczyć wydatki. W 2023 r. wynajmujący prywatnie już nie mają wyboru. Obowiązkowy jest ryczałt. Więcej szczegółów- na dziewiątej stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.01.2023.).

¨Prawo co dnia¨ zamieszcza również tekst: ¨Jakie grunty obejmie reforma użytkowania wieczystego¨. Nie do końca jest jasne dla użytkowników wieczystych, czy grunty, które zajmują, będą mogli wykupić. Jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach. Pierwszy etap reformy objął wyłącznie nieruchomości mieszkaniowe. Obecnie powstają przepisy, które mają zamknąć cały proces rozprawienia się z użytkowaniem wieczystym. Pomiędzy jest całe spektrum przypadków. Jedna z czytelniczek ¨Rz¨ pyta o swoją sytuację informując: Mam grunty niemieszkaniowe zarówno zabudowane, jak i niezabudowane, będące w wieczystym użytkowaniu. A posiadam je jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej. Jak wskazuje cytowany w tekście prawnik, sytuację wieczystego użytkownika gruntów niemieszkaniowych regulują przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowe zasady dotyczące gruntów Skarbu Państwa zawiera również ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi, Krajowym Zasobem Nieruchomości, a także np. ustawa dotycząca Agencji Mienia Wojskowego czy Lasów Państwowych. Planowany drugi etap reformy użytkowania wieczystego, który jest obecnie na etapie prac rządowych, obejmuje grunty będące w użytkowaniu wieczystym, które nie uległy dotąd uwłaszczeniu z mocy prawa lub na podstawie decyzji administracyjnej. Dotyczy to zarówno gruntów wykorzystywanych w działalności gospodarczej, jak i pozostałych. Zgodnie z art. 5 projektu ustawy użytkownik wieczysty będzie mógł nabyć prawo własności gruntu na ¨preferencyjnych¨ zasadach w porównaniu z obecnymi, w trybie bezprzetargowym przez rok od wejścia w życie ustawy. Więcej szczegółów- na 10 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.01.2023.).

¨Rz¨ w dodatku ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ odnotowuje z kolei: ¨Budować mieszkania czy czekać¨. Na szerokim rynku liczba nowych inwestycji mieszkaniowych mocno topnieje. Deweloperzy ostrożnie planują inwestycje. Atal widzi sens w uruchamianiu nowych inwestycji mieszkaniowych, nawet gdyby oznaczało to tworzenie pewnego zapasu, natomiast spółka Lokum Deweloper postanowiła w 2023 r. nie startować z żadnym projektem i poprzestać na upłynnianiu oferty- to dwa skrajne podejścia spółek giełdowych do działania w trakcie spowolnienia. Deweloperskie inwestycje straciły cechę ¨samofinansowania się¨ kosztów budowy: niższy popyt to mniejszy strumień pieniędzy od klientów i konieczność angażowania własnych środków lub zaciągnięcia kredytów, co jest obciążeniem w dobie wysokich stawek WIBOR i wydłużonego czasu potrzebnego na sprzedaż wszystkich lokali (doliczmy pieniądze zamrożone w ziemi). Na szerokim rynku cięcie inwestycji postępuje. Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich 2023 r. przyniesie dalsze mocne zmniejszenie aktywności. W 2022 r. liczba mieszkań w uruchomionych projektach skurczyła się- według danych GUS- o ponad 30 proc., za 166 tys. do ok. 116 tys. W tym roku oczekiwana jest podobna lub nawet jeszcze mocniejsze redukcja, do 70- 80 tys. lokali. Z ankiety przeprowadzonej przez PZFD wśród części członków wynika, że niemal wszyscy respondenci przykręcą kurek, 48 proc. z nich o ponad połowę. Według PZFD deweloperzy będą odwlekać projekty z segmentu popularnego, najmocniej dotkniętego zapaścią na rynku hipotek, koncentrując się na ofercie skrojonej pod nabywców gotówkowych i inwestorów, czyli mieszkaniach w bardzo dobrych lokalizacjach, droższych, atrakcyjnych dla najemców. PZFD wskazuje, że dalsze radykalne ograniczenie inwestycji mieszkaniowych odbije się na wielu branżach, jak wykonawstwo, wykończeniówka, produkcja materiałów budowlanych, sprzętu AGD, jak pośrednicy kredytowi, agenci nieruchomości. Cytowana w tekście ekspertka JLL nie ukrywa, że dziś aktualizowane są na nowo perspektywy na lata 2023- 2024, biorąc pod uwagę zarówno lepszą sprzedaż mieszkań w IV kw. wobec bardzo słabego III kw., jak i prawdopodobne uruchomienie nowego programu mieszkaniowego polegającego na dotowaniu kredytów. Do tych pozytywnych aspektów należałoby dodać także możliwą zmianę wymaganej przez KNF zasady liczenia zdolności kredytowej dla kredytów komercyjnych o okresowo stałej stopie oraz lekki spadek oprocentowania tego typu produktu. Ekspertka zaznacza, że strategia dotycząca budowania na zapas oznacza zainwestowanie własnego kapitału lub pożyczkę w banku. Kluczowe jest pytanie, czy przyszłe ceny sprzedaży zrekompensują poniesione koszty finansowania. Z kolei ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE wskazuje, że dane GUS mówią o dużym zapasie gruntów z pozwoleniami na budowę. Deweloperzy mogą więc swobodnie kształtować wielkość nowej podaży, zgodnie z własną oceną sytuacji rynkowej i segmentem, w którym działają. Można zatem wnioskować, ze większość deweloperów wybiera drogę środka: znacząco ograniczają nowe projekty koncentrując się na tych, które uważają za najbardziej dostosowane do bieżącej sytuacji. Są i tacy deweloperzy, którzy postanowili zdywersyfikować działalność i sami planują budowę platformy mieszkań na wynajem. Firmy z doświadczeniem zdobytym przy kryzysie z 2008 r. są przygotowane na słabsze lata. Mimo to, jeżeli niekorzystna sytuacja utrzyma się zbyt długo, na rynku mogą zostać ogłoszone przejęcia mniejszych firm i konsolidacje. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.01.2023.).

W ¨Nieruchomościach…¨ czytamy również: ¨Dobre czasy dla inwestorów¨. Łowcy okazji nie mogą narzekać. Zapowiada się dla nich dobry rok. Na celowniku inwestorów będą głównie małe lokale. Rok 2022 zaczął weryfikować inwestorów, którzy weszli na rynek nieruchomości ze zbyt małą wiedzą lub zbyt ryzykownie. Większym zainteresowaniem cieszyły się mniejsze mieszkania z drugiej ręki. Początek minionego roku nie wskazywał natomiast na zbliżającą się zapaść w branży. Do 24 lutego wydawało się, że rynek nieruchomości będzie nadal rósł, a przed nami kolejne miesiące prosperity. Wybuch wojny w Ukrainie całkowicie zmienił sytuację zamykając klamrą ośmio-, dziewięcioletni okres hossy. Dziś praktycznie nie istnieje popyt na nieruchomości wśród klientów kredytowych. Biuro Informacji Kredytowej szacuje, że wartość kredytów, o które klienci wnioskowali w bankach i SKOK- ach, w grudniu 2022 r. była mniejsza niż rok wcześniej o niemal 61 proc. Średnia wartość wnioskowanego kredytu to prawie 348 tys. zł. W najtrudniejszej sytuacji wydają się być deweloperzy sprzedający domy. Ich wartość zwykle przewyższa ceny mieszkań. W obecnych czasach dużo łatwiej odłożyć lub uzyskać częściowe finansowanie na 55 metrów w bloku za 450 tys. zł niż na 120- metrowy dom pod miastem za 750 tys. zł. Transakcje zawdzięczamy nabywcom gotówkowym. Nadal jest ich całkiem sporo, zwłaszcza w aglomeracjach. Mamy tam zakupy inwestycyjne, ale także na własne potrzeby. Cytowani w tekście eksperci są zdania, że 2023 r. nie przyniesie większych zmian. Będziemy mówić co najwyżej o dążeniu do pewnego rodzaju stabilizacji, co po długim okresie niepewności można uznać za dobry prognostyk. Kluczowa będzie polityka rządu w walce z inflacją. Dopóki stopy procentowe nie zaczną spadać, kredyty nadal będą drogie i niedostępne, więc nabywcy nie wrócą na rynek. Bezpieczną przystania pozostaną mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych- kawalerki i jak najmniejsze lokale dwupokojowe, najlepiej wykończone pod klucz, gotowe do wprowadzenia się zaraz po zakupie. Szczegóły- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.02.2023.).

Niżej ¨Nieruchomości…¨ informują: ¨Sprzedaż kredytów i mieszkań pozostanie na niskim poziomie¨. Na spadki cen mieszkań w dużych miastach w ujęciu nominalnym trudno liczyć, ale w ujęciu realnym nieruchomości tanieją- powiedział w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Według szacunków portalu w 2022 r., w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 33 tys. mieszkań, o 35 proc. mniej niż rok wcześniej. Na pytanie, czy mamy rynek dwóch prędkości- z jednej strony segment popularny uzależniony od kredytów gotówkowych i wyższą ¨gotówkową¨ półkę radzącą sobie relatywnie dobrze, rozmówca ¨Rz¨ odpowiada: Na rynku widzimy, że wyczerpała się oferta najtańszych mieszkań, a deweloperzy nie uzupełniają tej puli, ograniczając nowe inwestycje. W sprzedaży zaczyna się zwiększać udział mieszkań droższych. W jego ocenie, biorąc załamanie rynku kredytów hipotecznych, wydaje się, że niekoniecznie dotarliśmy już do dna i rynek kredytowy oraz mieszkaniowy jeszcze może przez kilka najbliższych miesięcy będą się borykać ze spadkami, później można oczekiwać stabilizacji. Jak dalej czytamy to, że dominują nabywcy gotówkowi i deweloperzy wprowadzają do oferty mieszkania z myślą o tej grupie, jest jedną z przyczyn, dlaczego nie widzimy nominalnych spadków cen mieszkań. Odnosząc się do zapowiedzianego przez rząd programu mieszkaniowego jest natomiast zdania, że będzie miał on raczej ograniczony wpływ na rynek mieszkań. Ewentualnie może przyspieszyć decyzję tych, którzy planowali zakup w 2024 r. Mało tego, przez pierwsze pół roku możemy obserwować spadek transakcji, bo rynek będzie oczekiwał na szczegóły programu, który według zapowiedzi ma być opłacalny. Zatem ruchu, ożywienia, należałoby się spodziewać w II półroczu- ale będzie to z jednej strony realizacja odłożonego popytu, a z drugiej przyspieszenia decyzji. Pytany o dalszą perspektywę rozwoju segmentu PRS odpowiada: Rynek najmu jest w Polsce bardzo słabo rozwinięty, jesteśmy daleko za Europą. Musi też dojść do tego, że czynsz będzie niższy od raty kredytu na zakup mieszkania. Jeśli chodzi o aktywność funduszy PRS, skala inwestycji zwiększy się, kiedy otoczenie makro wróci do normy. Budowa rynku najmu instytucjonalnego w Polsce potrwa nie lata, ale dekady. Pełny tekst rozmowy- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.02.2023.).

¨Nieruchomości…¨ odnotowują też: ¨Mniej życia na parterach¨. Właściciele biurowców do lokali usługowo- handlowych nie zawsze chcą wpuszczać nowe, nieznane marki. W wielu biurowcach lokale usługowe są zamknięte na cztery spusty. W niektórych budynkach puste są całe partery. Lokale nie mają najemców całymi miesiącami, a nawet latami. Właścicielom zależy najbardziej na wynajmie biur. Na powierzchnie handlowo- usługowe położony jest mniejszy nacisk. Procesy najmu, a także weryfikacja biznesu najemców wyglądają inaczej niż w przypadku biur. Właściciele nie chcą wpuszczać do biurowców nowych, nieznanych jeszcze marek. Boją się w nie zainwestować, dokładając się np. do wykończenia lokalu. A od najemcy chcą wielomiesięcznych kaucji jako zabezpieczenia. Firma doradcza Newmark Polska szacuje, że w warszawskich biurowcach wolnych jest ok. 40 tys. mkw. powierzchni usługowych. Wiele z nich jest traktowanych jako ¨wymiennie¨- jako usługowe lub biurowe, w zależności od potrzeb najemcy. Czas pandemii dla lokali usługowo- handlowych, zwłaszcza w biurowcach, nie był łaskawy. Wraz ze stopniowym powrotem pracowników do biur powróciło też życie na parterach biurowców. Niemniej ze względu na upowszechnianie się hybrydowego modelu pracy niektóre usługi wróciły w mniejszej skali. Jak dalej czytamy, najwięcej pustostanów jest w starych biurowcach i w tych w gorszych lokalizacjach. Nowe , w ścisłych centrach miast, mają wynajęte prawie wszystkie lokale usługowe. Budynki mają swój cykl życia. Stare biurowce będą albo mniej rentowne, albo zostaną poddane modernizacji, która może podnieść ich standard i dać nowe życie. Wszyscy podziwiają stare hale fabryczne przekształcone w loftowe apartamenty. Możliwe, że mamy do czynienia z nowym trendem przekształcania biurowców w mieszkania. Taka zmiana jest bardziej ekologiczna i wielokrotnie tańsza niż budowanie od zera- czytamy. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.01.2023.).

¨Nieruchomości…¨ informują również: ¨Nowy program dla kawalerek i mieszkań dwupokojowych¨. Gdyby zapowiedziany przez rząd program mieszkaniowy obowiązywał jesienią, kwalifikowałoby się do niego niecałe 20 tys. nowych mieszkań w sześciu największych miastach, najwięcej w Warszawie- wynika z symulacji ekspertów Tabelaofert.pl i REDNET. W Łodzi ponad 80 proc., w Warszawie mniej niż 40 proc. mieszkań z oferty kwalifikowałoby się do tego, by nabywcy mogli skorzystać z preferencyjnego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Eksperci Tabelaofert.pl i REDNET Property Group zbadali, jaka część oferty dostępnej na koniec III kw. 2022 r. w sześciu największych aglomeracjach spełniałaby kryteria programu zapowiedzianego przez resort rozwoju, który może wejść w życie w te wakacje. Poza Łodzią duży odsetek oferty, 73 proc., kwalifikowałby się jeszcze w Poznaniu, we Wrocławiu byłoby to 59 proc., w Trójmieście 52 proc., a w Krakowie 49 proc. Tyle udziały, jednak jeśli wziąć pod uwagę liczby, to najwięcej lokali dostępnych byłoby w stolicy- ponad 6 tys., a w pozostałych aglomeracjach po 4- 4,5 tys., najmniej w Poznaniu. Dostępność  mieszkań w poszczególnych miastach jest zróżnicowana i zależy od poziomu cen w danej lokalizacji. Do jej określenia przyjęto, że maksymalna wysokość kredytu została na takim samym poziomie bez względu na region, czyli 500- 600 tys. zł. Kolejnymi czynnikami wziętymi pod uwagę były: brak wymaganego wkładu własnego oraz cena lokalu nieuwzględniająca rabatów lub zniżek i miejsca postojowego. Średnia powierzchnia kwalifikujących się lokali wynosiła od 41 mkw. w Warszawie do prawie 49 mkw. w Łodzi. W każdym z miast największą dostępnością charakteryzują się kawalerki oraz mieszkania dwupokojowe. Według dotychczasowych zapowiedzi resortu rozwoju program Bezpieczny Kredyt 2 proc. będzie skierowany do osób w wieku do 45 lat, które mają nabyć swoje pierwsze w życiu lokum, ewentualnie zbudować pierwszy dom. Kredyt mają też móc zaciągnąć małżonkowie lub rodzice co najmniej jednego dziecka- wtedy jedna osoba będzie musiała spełnić podane wcześniej warunki. Maksymalna wysokość pożyczki to 500 tys. zł dla singli, a dla par 600 tys. zł. Nie jest planowany limit ceny mieszkania w przeliczeniu na mkw. Pożyczka będzie mogła też być wykorzystana do transakcji na rynku wtórnym. Resort oszacował, że budżet państwa powinien co roku finansować 30- 40 tys. kredytów w ramach programu. Więcej szczegółów- także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.01.2023.).

¨Nieruchomości…¨ zamieszczają również tekst pod hasłem: ¨Zasady dofinansowania montażu paneli czy wind powinny się zmienić¨. Instalacje OZE na blokach są poza zasięgiem mniejszych miast- mówi Andrzej Funka, prezes spółdzielni w Nowym Tomyślu. 2023 r. prawdopodobnie przyniesie ok. 20 różnych ustaw dotyczących nieruchomości, które w mniejszym lub większym stopniu będą dotyczyły spółdzielni mieszkaniowych. Na pytanie, czy spółdzielnie są na to gotowe, rozmówca ¨Rz¨ odpowiada: A ktoś jest gotowy? Gdy tylko pojawiły się informacje o tym, że będzie można zakładać panele fotowoltaiczne, natychmiast zgłosili się mieszkańcy z pytaniami oraz postulatem, aby zarząd spółdzielni nie przespał tej szansy. A to problem natury komunikacyjnej, ponieważ taka opcja wyraźnie jest zastrzeżona dla części wspólnych w budynkach. Jeżeli mamy 135 budynków i 4 tys. mieszkań, to tylko dwa budynki mają windy i tylko tam się to może opłacić. Jak wskazuje dalej rozmówca ¨Rz¨, odnawialne źródła energii dla części wspólnych w blokach mają sens tylko w przypadku dużych budynków, wysokich, z windami, które są prawie wyłącznie w dużych miastach. Nie takich, jak Nowy Tomyśl i inne podobnej wielkości miasta i miasteczka. Czyli takie ustawy pisane są dla wybranej, bliżej nieokreślonej grupy ludzi. Prezes spółdzielni w Nowym Tomyślu ocenia: Powinny być inne zasady dofinansowania takich inwestycji. Jeżeli na spółdzielniach ¨wiszą¨ kredyty termomodernizacyjne, to BGK mówi wyraźnie, że trzy czwarte funduszu remontowego jest na spłatę kredytów. Z pozostałej jednej czwartej środków nie mamy żadnych szans na sfinansowanie inwestycji. I jak powiedzieć ludziom, że stać nas np. na założenie widny w czterech budynkach. W ocenie rozmówcy ¨Rz¨ rząd miota się od jednego pomysłu do drugiego, bez strategii i sensownego planu. Społeczność mieszkańców bloków szacowana jest na 10 mln. Nie warto zawalczyć o nich przed wyborami? Tym retorycznym pytaniem podsumowuje rozmowę, której całość znajdziemy na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 13.01.2023.).