Piątek, 13 poniedziałek 2023

„Programy puchną od mieszkań”
„Stopy spadają, mieszkania drożeją”
„Ciągnące się procedury doskwierają deweloperom”
„Globalni inwestorzy ostrzą zęby”
„Kapitał do Ukrainy będzie płynąć”
„Uproszczenia w procedurach planistycznych”
„Złoża strategiczne utrudnią planowanie przestrzenne. Od 28 października ważne zmiany w prawie geologicznym i górniczym”

Więcej poniżej.

Piątkowa „Rzeczpospolita” w dodatku „Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe” odnotowuje: „Programy puchną od mieszkań”. Rewitalizacja bloków, tanie kredyty, lokale na wynajem, dopłaty do czynszów, uwolnienie gruntów- obiecują partie. Wyborcze programy partii puchną od obietnic dla rynku nieruchomości. PiS, poza kontynuacją programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, obiecuje- pod hasłem „Przyjazne osiedle”- rewitalizację wielkiej płyty. Główny analityk HRE Investment, pomysł ten określa mianem twórczego rozwinięcia podejmowanych już działań. Trzonem „Przyjaznego osiedla” będzie najpewniej termomodernizacja. Mowa jest także o dobudowaniu wind, poprawie instalacji, montażu paneli na dachach, remontach akustycznych, inwestycjach w zieleń, place zabaw, boiska i parkingi. W dużych miastach wielka płyta to często jedna trzecia substancji mieszkaniowej. Mimo podejmowanych z efektem starań wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, wciąż są bloki, które nie podlegały termomodernizacji, nie mówiąc już o remontach wewnątrz, czy rozwiązaniach, które niedługo będą standardem. Cytowany w tekście wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich ocenia, że program renowacji wielkiej płyty jest trafiony, ale tylko w zakresie termomodernizacji. W programie PiS wskazuje na wprowadzony już tani kredyt i niesłusznie, jak mówi, mało eksponowane w mediach konto mieszkaniowe, które gwarantuje oszczędzającym na mieszkanie premię inflacyjną lub premię w wysokości wzrostu cen mieszkania. KO obiecuje kredyty na „0 proc.” i dopłaty do wynajmowanych mieszkań w wysokości 600 zł. Chce też uwolnić grunty z Krajowego Zasobu Nieruchomości. W ocenie ekspertów trudno zrozumieć ideę łączenia darmowych kredytów z dopłatami do najmu. W dodatku spora część obecnych najemców to osoby, które mogą skorzystać z programu preferencyjnych kredytów. Uwolnienie gruntów z KZN zapowiada też Trzecia Droga. Samorządy miałyby dostawać fundusze m.in. na uzbrojenie terenów i przygotowanie ich pod inwestycje. Lewica obiecuje 300 tys. tanich mieszkań na wynajem. W tym kontekście, w ocenie ekspertów szkoda, że PiS radykalnie wstrzymało program „Mieszkanie+”. Rozwija się jednak budownictwo społeczne czy Fundusz Mieszkań na Wynajem. W mieszkaniach TBS czy SIM jest jednak problem tzw. luki czynszowej. Sporo ludzi nie stać na kredyt, a zarabiają za dużo, by dostać przydział z SIM z uwagi na limit dochodów. Konfederacja zapewnia, że mieszkania mogą być tańsze o 30 proc. Ma się do tego przyczynić m.in. odbiurokratyzowanie procesu inwestycji, zwiększenie podaży działek, obniżenie kosztów pracy i cen materiałów. W opinii ekspertów można się spierać o szczegóły, ale mamy pomysł daleko idącej deregulacji i pobudzenia konkurencji, czego politycy w sektorze budownictwa mieszkaniowego co do zasady raczej nie lubią. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.10.2023.).

W „Nieruchomościach…” czytamy również: „Stopy spadają, mieszkania drożeją”. Efekt obniżek stóp procentowych będzie niwelowany przez rosnące ceny mieszkań. Część klientów przyspieszy zakupy. Rada Polityki Pieniężnej drugi raz z rzędu obniżyła stopy procentowe. Stopa referencyjna spadła do 5,75 proc. Kolejna obniżka stóp to dobra wiadomość dla osób, które już spłacają kredyty hipoteczne. Zależnie od wysokości kredytu ostatnia zmiana stóp procentowych obniży typową ratę od kilkudziesięciu do ponad 100 zł, a uwzględniając poprzednią obniżkę, w kieszeni kredytobiorców może zostać nawet kilkaset złotych miesięcznie. Dwie ostatnie obniżki stóp podwyższyły przeciętną zdolność kredytową o prawie 10 proc. Przy kredycie na 350 tys. zł to w przypadku raty mniej o ponad 300 zł. Wzrost zdolności kredytowej przekłada się na wzmożenie popytu. Niestety, realny obraz rynku zamazuje „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, powodujący kumulację popytu w krótkim czasie. W ocenie analityków, w sytuacji gdy na rynku dominuje „Bezpieczny kredyt”, a w największych miastach mamy wyraźne problemy z dostępnością mieszkań i obsługą wniosków kredytowych, pojawienie się na rynku dodatkowego strumienia popytu może  nasilić negatywne tendencje, włącznie z dalszą presją na wzrost cen. Ze statystyk wynika, że przyspieszenie dynamiki wzrostu cen ofertowych mieszkań nastąpiło już w maju i czerwcu. Statystycznie mamy wrażenie prosperity. Jednak szacunki BIK wskazują, że  za spektakularne wzrosty odpowiada „BK2 proc.”, a popyt na kredyty bez dopłat  wciąż pozostawał na dość niskim poziomie. Ceny mieszkań wciąż idą w górę. Według danych SonarHome dla sześciu największych miast, ceny ofertowe lokali z rynku wtórnego rosną przeciętnie o 2,5 proc. każdego miesiąca, a rok do roku- ok 10- 12 proc., wyłączając Łódź. Sytuacja na  rynku jest więc nieszablonowa. Nie wiadomo, jak długo utrzyma się efekt „Bezpiecznego kredytu”. A wiele wskazuje na to, że może być krótkoterminowy. Efekt spadku stóp będzie zatem niwelowany przez  rosnące ceny mieszkań. Natomiast jeśli będziemy mieć w tym roku kolejne obniżki stopy referencyjnej, to „wynagrodzą” one coraz wyższe ceny mieszkań. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.10.2023.).

„Nieruchomości…” niżej informują: „Ciągnące się procedury doskwierają deweloperom”. W ubiegłym roku Białystok, Gorzów Wielkopolski oraz Lublin były najbardziej przyjaznymi rynkami do prowadzenia projektów nieruchomości- wynika z rankingu PZFD. Białystok, Gorzów Wlkp. i Lublin stanęły na podium XIII edycji Rankingu Miast Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który regularnie analizuje, jak samorządy radzą sobie z wydawaniem pozwoleń inwestycyjnych i jak jasne mają warunki inwestowania na swoich terenach. Badanie obejmuje aglomeracje wojewódzkie oraz miasta liczące powyżej 100 tys. mieszkańców. PZFD sprawdza terminowość wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pokrycie miasta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz terminowość wydawania decyzji pozwolenia na budowę. Jak wskazuje ekspert PZFD, w ub.r. zmienił się termin, który przewidują przepisy na wydanie decyzji o warunkach zabudowy- został wydłużony do 90 dni, co sprawiło, że większość miast mieściła się w założonym terminie. Niestety, na największą część rozstrzygnięć dla zabudowy wielorodzinnej, wydanych w 2022 r. należało oczekiwać dłużej niż… 12 miesięcy. W Białymstoku 73 proc. „wuzetek” dla inwestycji mieszkaniowych wydanych zostało w czasie do 90 dni, na drugim biegunie znalazł się Kraków, gdzie 75 proc. decyzji wydanych zostało po okresie dłuższym niż 365 dni. Bez istotniejszych zmian wobec poprzednich edycji kształtuje się sytuacja pozwoleń na budowę. Wiele miast wydaje więcej niż połowę tych decyzji w czasie nieprzekraczającym 65 dni, ale również wiele z nich odnotowało czas od złożenia wniosku do wydania decyzji przekraczający pół roku, bądź nawet rok. Z raportu PZFD wynika, że w ciągu roku średnie pokrycie miejscowymi planami zagospodarowania w miastach wojewódzkich wzrosło z 45,8 do 47,3 proc. Najlepiej wypada Kraków z wynikiem prawie 76 proc. Dla kontrastu Rzeszów to tylko kilkanaście procent- czytamy także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.10.2023.).

„Nieruchomości…” zamieszczają również tekst: „Globalni inwestorzy ostrzą zęby”. Duzi gracze mają coraz większą ochotę na odważne zakupy. Na radarach magazyny i living- wynika z badań Savills.  Ostatnie kwartały to dominacja strategii „czekaj i obserwuj”, a co za tym idzie- spadek wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne na świecie. Jak jednak wynika z ankiety przeprowadzonej przez firmę doradczą Savills, globalni gracze z dużymi portfelami mają coraz większą ochotę na porzucenie ostrożności. Badanie zostało przeprowadzone we wrześniu, objęto nim 27 inwestorów zarządzających aktywami w Europie i na Bliskim Wschodzie o wartości ponad 0,5 bln euro. Z ankiety wynika, że jedna trzecia respondentów planuje przyjąć bardziej agresywną strategię inwestycyjną w najbliższych 12 miesiącach, poszukując okazji do lokowania kapitału w segmencie „value- add” (inwestycje obarczone większym ryzykiem niż segment „core”, obliczone nie tyle na czerpanie wpływów z czynszów, ile na skorzystanie z potencjalnego wzrostu wartości). Rok wcześniej takie  podejście deklarowało 14 proc. badanych. Respondenci wskazują, że najbardziej interesuje ich: miejska logistyka, wielkopowierzchniowe obiekty logistyczne, mieszkania na wynajem, prywatne akademiki oraz domy senioralne. Jak dalej czytamy, w Polsce mimo sygnałów świadczących o negatywnych nastrojach na rynku nieruchomości, zainteresowanie inwestorów sektorem przemysłowym i logistycznym utrzymuje się na stabilnym poziomie i dotyczy głównie aktywów o wartości nieprzekraczającej 100 mln euro. Jeśli chodzi o cały rynek nieruchomości komercyjnych nad Wisłą, to według wstępnych szacunków Savills, wartość transakcji w Polsce w ciągu dziewięciu miesięcy 2023 r. skurczyła się o ok. 65 proc. rok do roku. Średnia wartość transakcji zmniejszyła się o 40 proc.- czytamy na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.10.2023.).

„Nieruchomości…” odnotowują też: „Kapitał do Ukrainy będzie płynąć”. Zagraniczni inwestorzy wymuszą standardy- uważa Daniel Puchalski, partner zarządzający ImmoLab i PURE Hub. Odpowiadając na pytanie, jakie cele stawia sobie Polish- Ukainian Real Estate HUB, którego współzałożycielem jest rozmówca „Rz”, pada odpowiedź: Jesteśmy klubem biznesowym i ciałem konsultacyjnym dla wszystkich stron, czyli podmiotów biznesowych z Ukrainy, Polski, świata, organizacji zajmujących się podobną działalnością. Jesteśmy teraz zaangażowani m.in. we współpracę z amerykańsko- kanadyjskim konsorcjum w plan budowy lub zakupu, czy też wejścia w joint venture w zakresie drewnianych domów modułowych, aby można je było dostarczać do Ukrainy w formule non profit. Biznesowo- wspieramy ukraińskie firmy, które wchodzą do Polski i szukają możliwości zainwestowania tu w nieruchomości, w projekty nieruchomościowe, albo też w zupełnie inne obszary. Oceniając stan i perspektywy polskiego rynku w kontekście trwającej wojny w Ukrainie, wskazuje: Transakcje na rynku mieszkaniowym, PRS- owym, mimo zawirowań i spadków są zawierane. Niestety, trzeba się zgodzić, że rynek biurowy praktycznie leży, transakcji jest mniej w porównaniu z poprzednimi latami. Od sierpnia, września widać wzrost aktywności inwestorów na rynkach. Przechodząc do pozytywów, rynek mieszkaniowy ma si u nas świetnie, lokale znów się dobrze sprzedają, mamy duży udział w transakcjach zakupu gruntów pod mieszkaniówkę, widzimy bardzo duże zainteresowanie- bez względu na to, czy to ziemia za 10 mln, 50 mln czy 150 mln zł. Po parcele, dla których można dostać pozwolenie na budowę w ciągu 2- 3 lat ustawiają się kolejki. Rynek PRS miał moment zatrzymania, ale i tu miejsce inwestorów, którzy złapali zadyszkę, zajmują kolejni. Jest zainteresowanie magazynami, w mniejszym stopniu spekulacyjnymi, a także parkami handlowymi oraz obiektami typu convenience. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.10.2023.).

Kolejny dodatek „Rz”– „Biznes w czasie kryzysu” zamieszcza tekst: „Uproszczenia w procedurach planistycznych”. Sporządzanie i uchwalanie planu miejscowego lub jego zmiana będą możliwe w tzw. postępowaniu uproszczonym. Decyzja o warunkach zabudowy wygaśnie po upływie pięciu lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Rada Ministrów będzie mogła wystąpić o wydanie przez wojewodę zarządzenia w sprawie planu miejscowego dla inwestycji o planowanych kosztach wynoszących co najmniej 500 mln zł oraz liczbie nowych miejsc pracy co najmniej 50.  Na wstępie obszernego tekstu przypomniano: Nowelizacja z 7 lipca 2023 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 24 września wprowadza: plan ogólny- nowe narzędzie planistyczne (zamiast dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) obligatoryjny dla całej gminy i uchwalany jako akt prawa miejscowego; zwiększa rolę partycypacji społecznej w procedurze planistycznej; wprowadza nowy akt, tzw. zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) oraz umowę urbanistyczną; wprowadza także rejestr nieruchomości prowadzony w systemie teleinformatycznym; upraszcza przepisy regulujące procedurę planistyczną oraz zmienia przepisy dotyczące wydawania  decyzji o warunkach zabudowy. W tekście przypomniano, że na mocy dodanego art. 64c do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Lektura dla zainteresowanych- na szóstej i siódmej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.10.2023.).

Piątkowy „Poradnik Gazety Prawnej” w całości poświęcono natomiast jednej kwestii: „Złoża strategiczne utrudnią planowanie przestrzenne. Od 28 października ważne zmiany w prawie geologicznym i górniczym”. Możliwość uznania złoża za strategiczne, umożliwienie składowania podziemnego dwutlenku węgla (także komercyjnie), usprawnienie działalności organów nadzoru górniczego – to tylko część z szerokiego pakietu zmian, jakie niesie nowelizacja prawa górniczego i geologicznego, która wchodzi w życie już 28 października 27 września 2023 r. została opublikowana ustawa z 16 czerwca 2023 r. o zmianie ustawy – Prawo geologiczne i górnicze oraz niektórych innych ustaw ( dalej: nowelizacja u.p.g.g.). Większość jej przepisów wejdzie w życie już 30 dni od ogłoszenia (które miną właśnie 28 października br.). U podłoża ww. nowelizacji legło kilka istotnych czynników. Przede wszystkim konieczność wzmocnienia ochrony złóż kopalin. Jak ważna jest to kwestia – pokazuje nam obecna sytuacja geopolityczna. Wprowadzone zmiany są również konsekwencją uznania, że brakuje „sprawstwa” państwa w obszarze skatalogowania i zabezpieczenia dostępu do kluczowych złóż naturalnych kraju. W dotychczasowym stanie prawnym, przy niedoskonałych przepisach, tereny nad złożami mogły zostać przeznaczone na zupełnie inne cele, np. zabudowę mieszkaniową i infrastrukturalną, co może doprowadzić do trwałej utraty możliwości eksploatacji tych złóż. Za sprawą nowelizacji ma się to zmienić. Dlatego zmianom tym powinny przyjrzeć się również jednostki samorządu terytorialnego. Jedną z najważniejszych nowości, jakie niesie nowelizacja u.p.g.g. jest możliwość uznania złóż kopalin za strategiczne. Status ten będzie nadawany przez ministra w drodze decyzji administracyjnej, bez możliwości odwołania się przez gminę. Więcej szczegółów- na kolejnych stronach „Poradnika…”.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 13.10.2023.).