Piątek 13 grudnia 2024

„Prawo co dnia” w piątkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje obszernie: „Jak badać skargi w sprawie Getinu”. TSUE orzekł, że rozpoznanie skarg frankowiczów ma nastąpić w rozsądnym terminie i uwzględniać indywidualne zarzuty. Wobec zagrożenia upadłością Getin Noble Banku we wrześniu 2022 r. Bankowy Fundusz Gwarancyjny, jako organ ds. restrukturyzacji i uporządkowanej likwidacji, poddał ten bank procedurze restrukturyzacji. Rada Nadzorcza Getinu wniosła skargę na tę decyzję do Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zgodność tej decyzji z prawem zakwestionowali także akcjonariusze banku, posiadacze wyemitowanych przez niego obligacji oraz kredytobiorcy, których umowy zostały podważone ze względu na nieuczciwe warunki umowne – w sumie wnieśli ponad 8 tys. skarg do sądu administracyjnego. WSA wystąpił do TSUE z pytaniami, czy sąd krajowy może odstąpić od polskiego przepisu zobowiązującego go do połączenia wszystkich skarg w celu ich wspólnego rozpoznania. W tej sytuacji wydanie orzeczenia w rozsądnym terminie byłoby bowiem nadmiernie utrudnione, a nawet niemożliwe. Jakie są praktyczne skutki orzeczenia TSUE? WSA powinien teraz sprawy pogrupować i rozpoznawać je równolegle. Tylko takie rozwiązanie pozwoli na rozpoznanie wniesionych skarg w rozsądnym terminie. Jednocześnie, jako że TSUE w zapadłym dziś wyroku nie rozstrzygnął, czy decyzja BFG była nieważna/wydana z rażącym naruszeniem prawa, kwestia ta zostanie teraz zbadana przez WSA. Tym samym również i sprawa ewentualnych roszczeń odszkodowawczych frankowiczów będzie uzależniona od rozstrzygnięcia sądu administracyjnego- czytamy. Więcej szczegółów- na 15 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.12.2024.).

„Rz” zauważa w innym miejscu: „Popyt na budynki mocno zależy od stóp”. Obniżki stóp procentowych w strefie euro już przekładają się na ożywienie popytu na obiekty komercyjne w Polsce. Mieszkaniówka jeszcze poczeka na ruch Rady Polityki Pieniężnej. Ostatnie lata to okres wysokich stóp procentowych na świecie, a zatem drogiego pieniądza i zmniejszonego popytu na nieruchomości. Nabywcom mieszkań w Polsce przez chwilę pomogła rządowa interwencja i program „Bezpieczny kredyt”. Obecnie poprawia się sytuacja inwestorów z rynku nieruchomości komercyjnych – dzięki rozpoczęciu cyklu obniżek stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny. Indywidualni nabywcy mieszkań w Polsce mają jednak pod górkę, a perspektywa cięcia stóp przez Radę Polityki Pieniężnej odsuwa się z przyszłego roku na 2026 r. W ciągu pierwszych trzech kwartałów w sześciu największych aglomeracjach na rynku pierwotnym sprzedano około 30 tys. mieszkań, o 31 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2023 r. – wynika z szacunków firmy doradczej JLL. Sam III kwartał, ze sprzedażą 9,2 tys. lokali, okazał się najsłabszy od ostatniego kwartału 2022 r. Według prognozy JLL IV kwartał 2024 r. powinien przynieść lekkie odbicie i cały rok prawdopodobnie zamknie się wynikiem 41 tys. sprzedanych mieszkań. Będzie to wciąż o 29 proc. mniej niż w 2023 r., kiedy popyt stymulowany był „Bezpiecznym kredytem” ale i o 17 proc. więcej niż w kryzysowym 2022 r. Dane Otodom Analytics, zbierane w siedmiu miastach, mówią o sprzedaży około 34,8 tys. mieszkań w ciągu 11 miesięcy, o 35 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2023 r. Zapowiada się więc słabszy rok pod względem sprzedaży, ale trudno się dziwić. Mamy najdroższe kredyty mieszkaniowe w Unii Europejskiej. Komercyjne kredyty zaciągają i mieszkania kupują dziś osoby dobrze zarabiające. Wielu ekspertów radzi dać rynkowi się wyregulować. Z jednej strony mamy analogie z przełomem lat 2021–2022, gdy wykluwał się program „Bezpieczny kredyt” – czyli wysokie stopy procentowe i niską dostępność finansową mieszkań dla konsumentów. Z drugiej, o ile wtedy podaż mieszkań była bardzo mała, to obecnie jest rekordowa. Jest zatem oczekiwanie, że ta nierównowaga doprowadzi do spadków cen nieruchomości. Już dziś powszechne są promocje, rabaty czy preferencyjne harmonogramy płatności. W 2025 r. kołem ratunkowym popytu miał być spodziewany start obniżek stóp procentowych. Jednak szef Narodowego Banku Polski Adam Glapiński nieoczekiwanie dał niedawno do zrozumienia, że ta perspektywa się oddala. Przed nami zatem ciekawy 2025 rok próby sił między popytem i podażą. Bez programu dopłat, przy wciąż wysokich kosztach kredytów, sprzedaż mieszkań może pozostawać relatywnie mała. Więcej szczegółów- na 27 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.12.2024.).

Niżej w „Rz” czytamy: „Z czym mierzy się rynek”. Kondycja finansowa rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce jest obecnie dość zróżnicowana w zależności od sektora. Stąd i prognozy są umiarkowanie optymistyczne. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przechodzi przez trudny okres, głównie z powodu niestabilnej sytuacji gospodarczej, inflacji, wysokich kosztów finansowania oraz ryzyka geopolitycznego. Wartość inwestycji w tym sektorze była w 2023 roku znacznie niższa niż w latach poprzednich, a inwestorzy czekają na poprawę sytuacji makroekonomicznej i spadek stóp procentowych, a także rozwiązanie problemu konfliktu w Ukrainie. Spośród 1,8 mln wynajmowanych w Polsce mieszkań 40 proc. to lokale należące do gmin (komunalne i socjalne) oraz oferowane w ramach towarzystwa budownictwa społecznego. 1 proc. posiadają inwestorzy instytucjonalni, a pozostałe 59 proc. wynajmowane jest przez prywatnych właścicieli w modelu peer to peer, także za pośrednictwem agencji zarządzających nieruchomościami. Wszystkie te grupy muszą mierzyć się ze wzrostem kosztów obsługi i utrzymania mieszkań oraz ryzykiem, że najemcy nie będą terminowo regulować swoich zobowiązań. Sytuacja na rynku wynajmu nieruchomości ma swoje odzwierciedlenie w danych gromadzonych w Rejestrze Dłużników BIG InfoMonitor i bazie informacji kredytowych BIK. Przeterminowane zadłużenie przedsiębiorców zajmujących się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami od października 2021 do października 2022 przyrastało w tempie około 3 proc., a w kolejnym roku na poziomie 0,4 proc. Porównując aktualne dane z tymi sprzed roku, widać już zdecydowany wzrost. Wartość nieopłaconych w terminie zobowiązań branży zwiększyła się o blisko 424 mln zł (35,5 proc.) i na koniec października 2024 wyniosła 1,62 mld zł. Kondycja finansowa rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce jest obecnie dość zróżnicowana w zależności od sektora. Stąd i prognozy są umiarkowanie optymistyczne. Oczekuje się, że niższe koszty finansowania mogą przyczynić się do wzrostu wartości inwestycji oraz zmniejszenia różnic cenowych między kupującymi a sprzedającymi. W sektorze biurowym nadal utrzymuje się duże zapotrzebowanie na elastyczne przestrzenie, które można szybko dostosowywać do zmieniających się potrzeb firm. Więcej- także na 27 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.12.2024.).

Dodatek piątkowej „Rz”– „Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe”– zamieszcza z kolei tekst: „Mieszkaniówka na karuzeli”. Kupujący wstrzymywali się z transakcjami, sprzedający próbowali grać na czas, utrzymując ceny na wysokim poziomie. Pełen paradoksów. Tak mijający rok na rynku mieszkań ocenia  prezes Estatic Nieruchomości. Mówi o wywołanym przez polityków zamieszaniu. – Zapowiadano zmiany, które miały zrewolucjonizować rynek nieruchomości. To supertani kredyt, większa dostępność mieszkań. Rzeczywistość okazała się znacznie bardziej chaotyczna, a największe szkody wyrządził brak przewidywalności i spójności działań rządu. Wygaszony w styczniu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” już w lipcu miał zastąpić supertani kredyt „Na start” (nawet na „zero procent”). Potem była mowa o jesieni. Tymczasem koalicjanci do dziś ostro spierają się o sens dopłat do kredytów. Rynek próbował się odnaleźć w tym chaosie. Dodatkowo wysokie stopy procentowe ograniczyły dostępność kredytów i obniżyły zdolność kredytową gospodarstw domowych. W efekcie rynek wpadł w tryb wyczekiwania, co tylko pogłębiło stagnację. W ocenie prezesa Estatic Nieruchomości kupujący i sprzedający znaleźli się w klinczu. Bez elastyczności nie ma mowy o zamknięciu transakcji. O zdezorientowaniu sprzedających mówi ekspert Metrohouse. Zauważa, że cały czas żyli ze świadomością skokowych wzrostów cen, licząc, że na ich fali uda się im dobrze sprzedać mieszkanie. Według danych NBP średnia cena ofertowa mkw. mieszkań w Warszawie była w III kw. o 3 tys. zł wyższa niż transakcyjna. To pokazuje życzeniowe postawy sprzedających.  Kupujący na kredyt nadal mieli problem ze zdolnością kredytową. Do głosu doszli klienci gotówkowi, którzy kupowali nieco droższe nieruchomości w lepszych lokalizacjach. Tylko dzięki temu cena transakcyjna nadal rosła. Mieszkania na nowo budowanych osiedlach jednak drożeją.  Rosną ceny działek i koszty budowy. Ten wzrost widzimy w strukturze cen mieszkań w ofercie deweloperów. Błyskawicznie znikają lokale z ceną poniżej 10 tys. zł za metr. Czego rynek nieruchomości potrzebuje najbardziej? Spokoju- odpowiadają zgodnie analitycy, eksperci i pośrednicy.  Tylko tyle. Rynek mieszkań jest od wielu lat elementem gry politycznej, co sprawia, że nie dajemy mu możliwości naturalnej samoregulacji i oddziaływania zdrowych praw popytu i podaży. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.12.2024.).

„Nieruchomości…” dokonują też wyjątkowo obszernej analizy w tekście: „Rynek nieruchomości rok po powołaniu rządu”. Ustawy mieszkaniowe – polaryzujące i rozgrzebane. Te o uwolnieniu gruntów, regulacji krótkiego najmu, REIT-ach – bardziej lub mniej sygnalizowane. A to nie wszystkie fronty otwarte. Jaki jest bilans? Politycy mają bardzo duży wpływ na szeroko rozumianą branżę nieruchomości: od prawa budowlanego, planistycznego przez regulacje, w tym podatkowe, po bezpośrednie programy, na przykład dopłat do kredytów mieszkaniowych. Co wydarzyło się w ciągu kończącego się dokładnie dziś roku od zaprzysiężenia koalicyjnego rządu? W raporcie „Rz” przedstawiciele branży kompleksowo oceniają stan rzeczy. Politycy mają bardzo duży wpływ na szeroko rozumianą branżę nieruchomości: od prawa budowlanego, planistycznego przez regulacje, w tym podatkowe, po bezpośrednie programy, na przykład dopłat do kredytów mieszkaniowych. Co wydarzyło się w ciągu kończącego się dokładnie dziś roku od zaprzysiężenia koalicyjnego rządu? W naszym raporcie przedstawiciele branży kompleksowo oceniają stan rzeczy. Kompetencje przypadły głównie Ministerstwu Rozwoju i Technologii. Resort zapowiedział trzy filary polityki mieszkaniowej: program dopłat do kredytów „Na start”, wzmocnienie budownictwa społecznego i działania mające poprawić podaż mieszkań (m.in. poprawa dostępności gruntów, uproszczenie przepisów). Na początku kwietnia pojawiły się: projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz projekt ustawy o kredycie „Na start”. Z resortu do kancelarii premiera wyszły odpowiednio w czerwcu i lipcu, jednak do tej pory nie opuściły rządowej „przygotowalni” – Komitetu Stałego Rady Ministrów. Na początku grudnia ministerstwo pokazało założenia projektu ustawy „o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe” – ambicją jest, by rząd przyjął projekt w I kwartale 2025 r. Zdaniem ekspertów, w zakresie mieszkaniówki rząd nie ma żadnych dużych osiągnięć: to ledwie dwa rozgrzebane projekty ustaw, w tym jeden kontrowersyjny, i zajawka trzeciego. Najczęściej wymienianym zarzutem jest brak wypracowania po 12 miesiącach jednoznacznego kursu polityki mieszkaniowej i utrzymywanie stanu niepewności. Eksperci wskazują, że nie widać przełomu w budownictwie społecznym i komunalnym na tani wynajem. Jest „mała” ustawa o budownictwie społecznym, przedłużająca pewne mechanizmy z lat poprzednich. Ale nic nie słychać o tej nowej,która miała przynieść 100 tys. lokali społecznych – mówi Jan Dziekoński, założyciel portalu Fltr.pl. Statystyki rozpoczynanych inwestycji i pozwoleń na budowę są, jak pokazują dane GUS, śladowe.  Efektem będzie zapewne bardzo niska liczba oddanych do użytku mieszkań komunalnych w bieżącej kadencji parlamentarnej, bo aby jakieś mieszkania oddać, to najpierw trzeba je zaprojektować, a potem wybudować i wykończyć. Pod Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej podlegają PFR Nieruchomości i Krajowy Zasób Nieruchomości. O tych instytucjach w minionym roku głośno było raczej w kontekście wymiany kadr i „sprzątania” po poprzednikach niż o inwestycjach. PFRN ma dwa portfele mieszkań na wynajem: rynkowy i dotowany, a KZN zawiaduje Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi – budującymi lokale na wynajem w małych gminach. Komentatorzy dają mały plus za projekt ustawy mającej zwiększyć podaż gruntów, choć na 12 miesięcy to stanowczo za mało jak na trzeci filar polityki. Piotr Jarzyński, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej podkreśla, że to nie grunty są wąskim gardłem. W jego ocenieTo, co budzi największe obawy branży, to stałe wydłużanie się postępowań administracyjnych w procesie inwestycyjno- budowlanym, niejasne przepisy podlegające różnej interpretacji poszczególnych organów administracji oraz zapóźnienia w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pogłębione reformą z 2023 r. Lektura dla zainteresowanych- na drugiej i trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.12.2024.).

„Nieruchomości…” odnotowują też: „Polska centralna. Magnes na firmy”. Hale w województwie łódzkim chcą wynajmować firmy produkcyjne, logistyczne i handlowe. Popyt w porównaniu z analogicznym okresem ub.r. wzrósł aż o 72,5 proc. Polska centralna jest od lat w czołówce najważniejszych regionów na logistycznej mapie kraju. Z zasobami ponad 4,8 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej zajmuje trzecie miejsce, dając się wyprzedzić tylko Górnemu Śląskowi i Warszawie – wskazują analitycy firmy doradczej Newmark Polska.  Trzy kwartały roku pokazały, że hale w woj. łódzkim chcą wynajmować firmy produkcyjne, logistyczne i handlowe. – Popyt na takie powierzchnie w porównaniu z analogicznym okresem ub.r. wzrósł aż o 72,5 proc. Firmy wynajęły w tym czasie ponad 636 tys. mkw. nowoczesnych magazynów – podają analitycy Newmark. Mimo dużej aktywności najemców w ostatnich miesiącach ilość wolnej powierzchni w Polsce centralnej nieznacznie wzrosła. Pod koniec września wyniosła 11,2 proc. Wyższy wskaźnik pustostanów wynika w dużej mierze z decyzji podejmowanych jeszcze na początku pandemii, gdy Polska centralna notowała ogromny popyt, a deweloperzy rozpoczynali budowy kolejnych obiektów – także na zasadach spekulacyjnych. Polska centralna przyciąga firmy jak magnes. Wiele z nich decyduje się otwierać i rozwijać w regionie swoje centralne magazyny, z których towary transportowane są do mniejszych hal w całym kraju albo za granicę, a stamtąd już prosto do sklepów czy docelowych klientów, jak w przypadku e-commerce. To właśnie w Łodzi znajduje się największy jak do tej pory park logistyczny w Polsce – Central European Logistics Hub (CEL HUB), o powierzchni ponad 600 tys. mkw., z którego korzystają m. in.: Media Expert, Smyk, Poczta Polska, DPD, BSH czy InPost. Firmy szukają w Łodzi obiektów różnej wielkości. Pytania dotyczą bardzo różnych powierzchni. Firmy potrzebują magazynów już od 3 tys. mkw., a więksi gracze potrafią wynająć 50 tys. mkw. i więcej. Łódź przyciąga i zatrzymuje. Przedsiębiorstwa, które raz zwiążą się z regionem, zwykle zostają na dłużej – rozwijają się, a ich potrzeby na powierzchnię w centrach logistycznych rosną- czytamy na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.12.2024.).

„Nieruchomości…” informują również: „Przez wynajem na doby wspólnota zapłaci więcej”. Informacje z portali internetowych potwierdzające rezerwację czy zawierające opinię najemcy to dopuszczalne i wiarygodne dowody, że w bloku są mieszkania wynajmowane krótkoterminowo. Czy wspólnota mieszkaniowa może mieć kosztowny problem przez właściciela, który krótkoterminowo wynajmuje swoje lokum za pośrednictwem portali rezerwacyjnych? Niestety tak, a potwierdza to sprawa, którą niedawno zajmował się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie. Kością niezgody była wysokość opłaty za śmieci od jednej ze wspólnot mieszkaniowych. A zaczęło się od zakwestionowania jej deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi dla nieruchomości zamieszkałej. Na podstawie informacji z ogólnodostępnych stron i portali internetowych oraz CEIDG urzędnicy dopatrzyli się bowiem, że na nieruchomości prowadzona jest działalność polegająca na wynajmie krótkoterminowym. W tej sytuacji wezwali wspólnotę do złożenia deklaracji przeznaczonej dla nieruchomości niezamieszkałych. Wspólnota zaprzeczyła, że występują w niej lokale niezamieszkałe, ale nic to nie dało. W listopadzie 2023 r. urzędnicy i tak określili jej wysokość opłaty za śmieci z nieruchomości, na której nie zamieszkują mieszkańcy. Olsztyński WSA uznał, że zebrany w sprawie materiał dowodowy potwierdza wykorzystywanie części nieruchomości do wynajmu krótkoterminowego. A urzędnicy słusznie dali pierwszeństwo dowodom wynikających z rejestrów urzędowych przed innymi, w szczególności przed pisemnymi oświadczeniami właścicieli lokali, zaprzeczających prowadzeniu wynajmu krótkoterminowemu. WSA zauważył, że w przypadku nieruchomości w części zamieszkałej, a w części niezamieszkałej opłata za śmieci to suma należności obliczonych dla każdej z nich. W konsekwencji w spornej sprawie były podstawy do wydania decyzji określającej opłatę w części nieobjętej deklaracją, a dotyczącą nieruchomości niezamieszkałej, na której organ wykazał powstawanie odpadów komunalnych. Więcej szczegółów- także na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.12.2024.).