Piątek, 13 czerwiec 2025

• Piątkowa „Rzeczpospolita” w dodatku „Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe” zamieszcza tekst pod hasłem: „Polski kapitał na łowach”. Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości komercyjne dostępne są dla wąskiego grona najzamożniejszych. Potrzeba instrumentów zdolnych kumulować kapitał Polaków. Trzeba też zmian w podejściu do lokowania w mieszkaniach. Od lat słyszymy utyskiwania, że udział rodzimego kapitału w wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce jest śladowy. Coś się jednak zmieniło. W 2024 r. udział wyniósł około 10 proc., a nominalnie to 450–500 mln euro (1,9– 2,1 mld zł). Według szacunków Avison Young w I kwartale br. aż 17 proc., a nominalnie to około 120 mln euro (500 mln zł). Polscy inwestorzy odpowiadali za jedną trzecią transakcji. Kto i co kupuje? To też budynki najwyższej klasy, ale dominują raczej obiekty, które wymagają pracy. To np. puste budynki, które trzeba ponownie wynająć, albo nieruchomości do przebudowy, zmiany funkcji. Inwestują zatem ci, których stać na zakup nieruchomości komercyjnej bezpośrednio. Wprowadzenie odpowiednich instrumentów otworzyłoby dostęp do rynku większej liczbie Polaków i doprowadziłoby do tego, że rodzimy kapitał mógłby inwestować w znacznie większe budynki. W Polsce trwają próby wprowadzenia ustawy o REIT-ach, ale np. Czesi mają świetnie działające fundusze inwestycyjne, które inwestują również w zagraniczne nieruchomości. Jeśli chodzi o inwestowanie w mieszkania, to po głowie dostaje się nie tylko graczom instytucjonalnym. Nie brakuje głosów, że należałoby ukrócić inwestowanie osób fizycznych, przyjmując jakąś formę podatku od nadmiarowych mieszkań, hurtowych zakupów, utrzymywania pustostanów itp. Pełny zapis eksperckiego panelu Real Estate Impactor- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.06.2025.).

• Pozostając w tym klimacie „Nieruchomości…” zamieszczają kolejny obszerny tekst: „Przedwiośnie w mieszkaniówce. Duża oferta i stabilizacja cen”. Klienci deweloperów mają w czym wybierać. Rynek pierwotny oferuje mieszkania na różnym etapie zaawansowania budowy. Ceny lokali nie galopują. Sprzedający lokale z drugiej ręki są skłonni do ustępstw. Co dalej z mieszkaniówką? W maju Rada Polityki Pieniężnej obniżyła główną stopę referencyjną o 0,5 pkt proc., do 5,25 proc. Kredyty hipoteczne staną się tańsze, a zdolność kredytowa klientów wzrośnie. Nowe dane BIK mówią już o wzroście popytu na „hipoteki”, a raporty firm analizujących rynek wskazują na skok sprzedaży nowych mieszkań. Czy po dłuższej popytowej zimie nadchodzi wiosna na rynku mieszkań? – Przedwiośnie – ocenia dr Iwona Sroka, członek zarządu Grupy Murapol. Jej zdaniem  obecny poziom oprocentowania kredytów hipotecznych w Polsce, pomimo obniżki o 0,5 pkt proc. nadal pozostaje jednym z najwyższych w Europie. Można stwierdzić, że nie widać jeszcze mocniejszego efektu stóp procentowych, a to determinuje dostępność i koszty kredytu hipotecznego, jak i koszt finansowania przedsięwzięć deweloperskich. Pozytywnym czynnikiem charakteryzującym obecnie rynek mieszkaniowy jest zdecydowany wzrost podaży lokali mieszkalnych oraz dostępność i stabilizacja cen materiałów budowlanych. Nasycony ofertami jest także rynek wtórny, na co zwraca uwagę Joanna Lebiedź, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.  Duży wybór to dobra wiadomość dla klientów. Druga dobra wiadomość dla kupujących to nieduże, ale stopniowe spadki cen.  Część sprzedających już widzi potrzebę ich korygowania, co zauważają portale nieruchomości. Joanna Lebiedź uważa, że państwo powinno wdrożyć rozsądne programy kredytowe. Powinny być jednak długofalowe, tak by nie destabilizować rynku. Tej stabilności u nas nie ma, jest za to ciągła niepewność. Program będzie, programu nie będzie. Kolejne sprzeczne zapowiedzi  zauważa.  Tymczasem mówimy o wspieraniu młodych ludzi, bo starsi jakieś nieruchomości mają. Młodzi uciekają za granicę, gdzie lepiej zarabiają, gdzie mogą sobie lepiej ułożyć życie . Nie zamieszkamy w mieszkaniach, których ktoś nie wybuduje- czytamy na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.06.2025.).

• W „Nieruchomościach…” odnotowano również: „Przyznaliśmy nagrody Real Estate Impactor”. Już dziewiąty raz „Rz” uhonorowała projekty i inicjatywy z wartością dodaną. Tym razem wielkie brawa dla samorządów. Na liście laureatów ujęto: NOHO One- projekt rewitalizacji terenu po dawnej fabryce Polfy, znajdującej się przy ul. Prostej w Warszawie. Inwestycja przełamie nagromadzenie funkcji biurowych na tym terenie i nada ulicy reprezentacyjny status. Mieszkania będą z wyższej półki, twórcy zadbali jednak, by nie powstała zamknięta enklawa. 5-ha działka zostanie wpisana w siatkę istniejących ulic i będzie dostępna dla mieszkańców wraz z jakościową ofertą usługowo-gastronomiczną w parterach budynków. Na kolejnych pozycjach ujęto: Dworzec Metropolitalny w Lublinie Oddany do użytku na początku 2024 r., już na etapie projektu zbierał pochwały i nagrody, w tym w 2020 r. Real Estate Impactor w kategorii „Innowacyjne podejście do projektowania przestrzeni”. Wśród laureatów znajdziemy też rewitalizację Hali Targowej w Rzeszowie. Miasto Rzeszów  zabrało się za koncepcję przywrócenia mieszkańcom całego kwartału. 16-ha teren wokół Hali Targowej ma być miejscem handlu, spędzania czasu, przestrzenią dla kultury i rozrywki. W jego otoczeniu mają powstać również budynki mieszkalne i przestrzenie dla rodzin z dziećmi. Uhonorowano również modułowy budynek dla osób dorosłych z autyzmem. Budynek w Michałowicach (woj. mazowieckie) dla osób dorosłych z autyzmem to pierwszy w Polsce modułowy obiekt tego typu. Inwestycja została zrealizowana w ramach projektu „Wspomaganie społeczności mieszkaniowej”, z funduszy Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych.  W dyskursie o roli państwa w mieszkaniówce tego typu wsparcie powinno być bezdyskusyjne. Na liście laureatów ujęto także Warszawski Standard Zielonego Budynku. to pierwszy w Polsce kompleksowy zbiór proekologicznych wymagań dla nowoprojektowanych budynków miejskich. Celem wdrożenia standardu jest zapewnienie, że nowe inwestycje miejskie będą nie tylko bardziej ekologiczne, ale i innowacyjne. Wytyczne projektowe szczególny nacisk kładą na ilość i jakość zieleni w otoczeniu budynku, retencjonowanie wody opadowej oraz efektywność energetyczną- odnotowano na trzeciej stronie dodatku. Obok znajdziemy zestawienie  laureatów już dziewięciu edycji Real Estate Impactor w tekście: „Budynki z klasą: wszystkie ikony <<Rzeczpospolitej>>”. 

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.06.2025.).

• „Nieruchomości…” w innym miejscu zamieszczają obszerną rozmowę: „Cukrownia w Pruszczu będzie miastem przyszłości”. Wielka wielofunkcyjna inwestycja w Pruszczu ma szansę zmienić geografię metropolii gdańskiej – mówią Bartłomiej Oset, wiceprezes NDI Development i Szymon Wojciechowski, partner i prezes pracowni APA Wojciechowski Architekci. Stara cukrownia w Pruszczu Gdańskim zmieni się w tętniące życiem 15-minutowe, wielofunkcyjne miasto, z mieszkaniami, usługami, biurami. Część prac ze względu na zabytkowe obiekty na tym ogromnym terenie będzie prowadzona pod okiem konserwatora zabytków. Nie są to łatwe inwestycje, same uzgodnienia trwają latami, o czym przekonują się inwestorzy rewitalizujący stare mury w Warszawie, Trójmieście. Odpowiadając na pytanie, ile czasu potrzeba na zrealizowanie tej inwestycji- biorąc pod uwagę same formalności, rozmówcy „Rz” informują: Cały teren cukrowni to ponad 19 hektarów. Inwestycja jest podzielona na etapy, obejmuje 12–15 tys. mkw. powierzchni komercyjnej i 1,7 tys. mieszkań. To bardzo dużo. Zakładamy, że inwestycja potrwa ok. dziesięciu lat. Za prace projektowe w historycznej części odpowiada pracownia APA Wojciechowski Architekci. Do pozostałych kwartałów zaangażujemy inne biura architektoniczne. Nieruchomość w Pruszczu kupiliśmy trzy lata temu i od razu zaczęliśmy współpracę z konserwatorem zabytków. Uzgodnienia dotyczą nie tylko zabytkowej części, ale całego obszaru cukrowni, który jest objęty ochroną. Nie mamy wątpliwości, że musimy zadbać o zabytek, zachowując jego historyczne kształty. Mamy jednak możliwość nadania mu nowej, komercyjnej funkcji. Od początku ściśle współpracujemy także z miastem. Wszystkim nam zależy, by inwestycję odpowiednio połączyć z tkanką miejską i z centrum Pruszcza. Ten projekt ma szansę zmienić geografię metropolii gdańskiej. Jak dalej czytamy, inwestorzy chcą najpierw zacząć od kwartału mieszkaniowego. Ta część projektu jest na ostatnim etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę ok. 100 mieszkań z pierwszej części. Rozmówcy „Rz” zakładają, że inwestycja będzie gotowa przed końcem 2026 r. albo na początku 2027 r. Wtedy w Cukrowni Pruszcz pojawią się pierwsi mieszkańcy. Łącznie mieszkaniowych kwartałów będzie osiem. Kolejne etapy będą uruchamiane równolegle. Ważna ma być przy tym na różnorodność. W ofercie znajdą się mieszkania w standardzie popularnym, średnim, podwyższonym i premium. Chodzi o to, by przyciągnąć jak najbardziej różnorodną grupę, która potrzebuje miasta, która chce spędzać w nim czas, nawiązywać relacje. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.06.2025.).

• Kolejny dodatek „Rz”– „Tygodnik Przedsiębiorców” zauważa natomiast: „Czy wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie najmu można zaliczyć do kosztów?”. Wynagrodzenie z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu stanowi wydatek, który przedsiębiorca będzie mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Przedsiębiorca w 2022 r. zawarł umowę najmu powierzchni biurowych. Obecnie, w związku z decyzją o ograniczaniu wydatków, wystąpił do wynajmującego z prośbą o rozwiązanie umowy najmu przed terminem wygaśnięcia. Wynajmujący zgodził się na to pod warunkiem uzyskania od przedsiębiorcy zapłaty wynagrodzenia (za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu). Strony zawarły porozumienie, w którym ustalono kwotę wynagrodzenia netto, którą powiększono o podatek VAT. 30 czerwca 2025 r. wynajmujący (podatnik VAT czynny) wystawił fakturę zgodnie z warunkami porozumienia, a płatność za to wynagrodzenie została uregulowana przelewem bankowym (na rachunek z tzw. białej listy), zgodnie z terminem płatności wskazanym na fakturze.  Z podpisanego porozumienia jasno wynika, że wynagrodzenie z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy nie jest ani karą umowną ani odszkodowaniem dla wynajmującego. Z przeprowadzonej przez przedsiębiorcę analizy ekonomicznej wynika, że zmiana lokalizacji biura pozwoliła na znaczące oszczędności. Również porównanie kosztów opłat czynszowych i eksploatacyjnych w nowej i starej lokalizacji wskazuje na oszczędność rzędu kilkunastu tysięcy miesięcznie. Należy uznać, że wynagrodzenie z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu stanowi wydatek, który przedsiębiorca będzie mógł zostać zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów (z ewentualnym zastrzeżeniem art. 23 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT). Stanowisko to podzielają organy podatkowe. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 13.06.2025.).

• „Dziennik Gazeta Prawna” informuje natomiast: „Na rynku mieszkaniowym zmiany. Jak reagują kupujący?”. Dane o sprzedaży majowej z największych aglomeracji pokazują, że mamy zmianę na rynku mieszkaniowym. Zdaniem jednych znaczącą. Zdaniem drugich, niekoniecznie. Rynkiem ciągle rządzą kupujący. Pytanie czy to jeszcze długo potrwa? Według analiz Otodom deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Katowice) zanotowali 30 proc. wzrost sprzedaży w maju tego roku w porównaniu do kwietnia 2025 r. Według wstępnych danych firmy deweloperskie sprzedały ponad 3,7 tys. mieszkań. Maj był zaskakująco udany dla deweloperów działających na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce. Źródłem zaskoczenia jest nie tylko liczba sprzedanych przez firmy deweloperskie mieszkań, ale również ich wartość, która pierwszy raz od października 2023 roku przekroczyła 3 mld zł – informuje Otodom. Z kolei z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy znaleźli w maju tego roku chętnych na jedną czwartą więcej mieszkań niż w kwietniu. Mamy więc niekwestionowany wzrost sprzedaży, choć różne dane, co do jego skali. Zdaniem Wojciecha Matysiaka, kierownika Zespołu Analiz Nieruchomości banku PKO BP, jest on sygnałem, że na rynku mieszkaniowym coś się zmienia. Może to być początek fazy ożywienia, dla której impuls dała majowa obniżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Rynek oczekuje, że lipcowe posiedzenie może przynieść kolejną, niewielką obniżkę. To uruchamia popyt tak ze strony klienta kredytowego, jak i inwestorów. Skutkiem tego może być powolny koniec koniec czasu, gdy rynkiem rządzili kupujący, choć zanim to się stanie, jeszcze trochę to potrwa. Powodem jest duża podaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym- czytamy na łamach „DGP”.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 13.06.2025.).

• „DGP” zamieszcza również tekst: „Mieszkanie dla seniora bez kryterium dochodowego. Kto na tym skorzysta?”. Rząd planuje wprowadzenie nowej instytucji- umowy najmu senioralnego. Osoby starsze będące właścicielami mieszkań będą mogły je wynająć gminie jednocześnie zyskując bardziej dostosowany do ich potrzeb lokal z zasobu komunalnego. W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów 21 maja 2025 r. opublikowano założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (numer projektu: UD239). Opracowaniem aktu zajmuje się Minister do spraw Polityki Senioralnej. Celem projektowanej regulacji jest wprowadzenie nowej instytucji – najmu senioralnego– jako odpowiedzi na rosnące potrzeby mieszkaniowe osób starszych. Najem senioralny będzie instytucją dedykowaną osobom starszym, które posiadają mieszkanie na własność, ale ich miejsce zamieszkania z różnych względów – najczęściej architektonicznych – przestało odpowiadać ich potrzebom. Nowe przepisy umożliwią tym osobom przeniesienie się do przystosowanego lokalu komunalnego bez konieczności zrzeczenia się prawa własności dotychczas zajmowanego mieszkania. Umowa najmu będzie miała charakter wzajemny – senior wynajmie swoje mieszkanie gminie, a gmina zapewni mu lokal dostosowany do potrzeb. Rozwiązanie to ma charakter elastyczny – senior zachowuje prawo własności do swojego mieszkania, które pozostaje w jego majątku również po śmierci, wchodząc do masy spadkowej. Co istotne, osoba starsza może w każdym momencie zrezygnować z zajmowania lokalu komunalnego i powrócić do swojego mieszkania, co stanowi zabezpieczenie interesów majątkowych właściciela- odnotowano.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 13.06.2025.).