Piątek, 12 lipiec 2024

Prawo co dnia” w piątkowej „Rzeczpospolitej” odnotowuje: „Od działek zabranych pod drogę jest podatek”. Przeniesienie własności gruntu rolnego w trybie wywłaszczenia za odszkodowaniem podlega VAT, jeżeli właściciel jest rolnikiem – podatnikiem VAT – i działa w takim charakterze. I to nawet gdy nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami ani nie zmierzał do transakcji. Tak uznał w czwartek Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). Wyrok zapadł w polskiej sprawie, która została zainicjowana przez Naczelny Sąd Administracyjny. Wątpliwości pojawiły się w jednym ze sporów o interpretację. Konkretnie chodziło o podatkowe skutki wywłaszczenia za odszkodowaniem u rolnika zarejestrowanego jako podatnik VAT. Mężczyzna nabył grunt w celu powiększenia swojego gospodarstwa, ale po pewnym czasie część działek została wywłaszczona pod inwestycje drogowe. Więcej szczegółów- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 12.07.2024.).

Dodatek piątkowej „Rz”– „Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe” zamieszcza z kolei tekst: „Budynkowa gra w klasy”. Nowe świadectwa efektywności energetycznej muszą być rzetelne. Dziś system ich wydawania to pole do nadużyć. Do 16 sierpnia trwają konsultacje w sprawie rozporządzenia ministra rozwoju o nowych świadectwach charakterystyki energetycznej. Nieruchomości zostaną podzielone na klasy od A do G. Celem unijnej polityki jest wzrost świadomości właścicieli budynków o efektywności energetycznej i docelowo poprawa sytuacji (obniżenie emisyjności, zmniejszenie kosztów eksploatacji). Eksperci podkreślają, że w przypadku nieruchomości mieszkaniowych teoretycznie nic się nie zmieni: dziś świadectwo jest obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie – i tak pozostanie. Nie będzie też przymusu podniesienia efektywności. System ma działać na zasadzie motywowania i programów wsparcia finansowego. Obowiązek sporządzenia świadectw dla nowych budynków obowiązuje od 2009 r., a od 2023 r. dla wszystkich budynków w przypadku ich wynajmowania lub sprzedaży. W obecnym projekcie rozporządzenia zmienia się jedynie metodologia, sposób i wzór świadectwa. Dziś na dokumencie mamy suwak z zaznaczonymi parametrami zużycia energii pierwotnej i końcowej. Klasy, jak na sprzęcie AGD, będą czytelniejsze i pokażą, jak nieruchomość wypada na tle rynku. Całkowicie nowym parametrem będzie ocena wskaźnika względnej emisji CO2 z budynku przedstawiona również w formie graficznej. Jednak chyba najistotniejszym elementem będzie przedstawienie zaleceń działań modernizacyjnych dotyczących poprawy charakterystyki energetycznej budynku. Chyba że nie będzie racjonalnej możliwości takiej poprawy w porównaniu z obowiązującymi wymaganiami zawartymi w przepisach techniczno-budowlanych. Właściciele i użytkownicy nieruchomości mieszkalnych nie powinni się martwić wprowadzeniem klas energetycznych budynków, bo żadnych kar czy wywłaszczeń, o których można przeczytać w mediach, z tego tytułu nie będzie- uspokajają eksperci. Jak dalej wskazują, w celu podniesienia jakości świadectw przewiduje się, by audytorzy odbywali obowiązkową kontrolę w budynku i wykorzystywali istniejącą dokumentację techniczną, co jest podyktowane występującymi nadużyciami. Dzięki wprowadzeniu klas właściciele, nabywcy i najemcy domów i mieszkań zyskają lepsze narzędzia do oceny wartości rynkowej nieruchomości i szacowania kosztów utrzymania, a przy inwestycjach termomodernizacyjnych czytelniejszą miarę oceny efektów. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 12.07.2024.).

W „Nieruchomościach…” czytamy też: „Dlaczego nie stać nas na mieszkania”. Napompowane ceny mieszkań wyrzuciły z rynku wielu klientów. Część wciąż wyczekuje supertanich kredytów. Minister rozwoju Krzysztof Paszyk w wywiadzie dla Money.pl stwierdził, że resort ma badania, z których wynika, że „respondenci główny problem widzą w braku zdolności kredytowej, a nie w cenie metra mieszkania”. Czy tak jest w istocie? Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl i REDNET Property Group, zaznacza, że jeśli mieszkanie kupujemy za gotówkę, to brak zdolności kredytowej nie ma znaczenia, bo nie potrzebujemy kredytu, a liczy się tylko cena mieszkania. Co, jeśli nie mamy oszczędności? Eksperci portalu Tabelaofert.pl zakładają, że bierzemy kredyt na zero proc. na 30 lat. Raty: równe. Mieszkanie kosztuje 1 mln zł. Cena podzielona na 360 miesięcy (30 lat) daje ratę w wysokości 2778 zł. Drugi przykład. O połowę tańsze mieszkanie – warte 500 tys. zł – kupujemy na kredyt na warunkach rynkowych (30 lat, raty równe). Po wpisaniu w kalkulator kredytowy rata w najlepszej ofercie to 3391 zł. – Przez 360 miesięcy oddamy bankowi 1 220 760 zł – wskazują eksperci.. Bank zarabia jeszcze na rachunku powierniczym i kredytowaniu dewelopera. Jeśli rząd chce pomóc w zakupie mieszkania osobom z najmniejszymi dochodami, to doraźnie nie ma innego sposobu niż dopłata do kredytu. Bo to zadziała tu i teraz, a nie za dziesięć czy 20 lat.  Biorąc pod uwagę dane BIK, średnia wartość kredytów, o jakie klienci wnioskowali w czerwcu, to ok. 443 tys. zł – to o 15,9 proc. więcej niż w czerwcu 2023 r.  Wzrost wynika z rosnących cen nieruchomości oraz wyższej zdolności kredytowej będącej efektem realnego wzrostu wynagrodzeń przy stabilnym poziomie stóp procentowych. Ale nie wszyscy klienci mogą liczyć na pozytywną decyzję banku. Program „Na start” miał wejść w życie w drugiej połowie br. Teraz minister Paszyk mówi o początku 2025 roku. – A obecne oprocentowanie kredytów przy napompowanych cenach mieszkań oznacza, że miesięczna rata w uśrednionym produkcie kredytowym jest dosyć wysoka. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 12.07.2024.).

Niżej w „Nieruchomościach…” czytamy: „Rusza poszukiwanie okazji inwestycyjnych w Europie”. Rynek nieruchomości komercyjnych w Europie odżywa i stwarza nowe możliwości inwestycyjne – oceniają eksperci BNP Paribas Real Estate Investment Management. W czerwcu Europejski Bank Centralny obniżył stopy procentowe, wysyłając kolejny pozytywny sygnał do inwestorów. W II połowie 2024 r. spodziewane są kolejne obniżki stóp w eurozonie, co przełoży się na niższe koszty pozyskania kapitału i obsługi zadłużenia. Powinien zatem wrócić apetyt na inwestowanie w nieruchomości komercyjne – po 18 miesiącach strategii „czekaj i obserwuj”. Według ekspertów BNP Paribas REIM inwestorzy w pierwszej fazie ożywienia mogą być głównie zainteresowani aktywami value-add (nastawienie na wzrost wartości i wyższe zwroty w odróżnieniu od core, czyli nastawienia na przychody z czynszów, niskie ryzyko i niższy zwrot). Na radarach mogą być również tzw. aktywa alternatywne, by portfele inwestycyjne były bardziej zdywersyfikowane. Na topie powinny być zatem mieszkaniówka, a także nieruchomości logistyczno-przemysłowe, a za nimi biura i obiekty handlowe. Ożywienie powinno objąć najpierw najdojrzalsze rynki o najwyższej płynności, czyli Wielką Brytanię, Holandię, Niemcy i Francję. To tu powinien popłynąć największy strumień pieniędzy, bo i tu doszło do największych przecen- czytamy również na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 12.07.2024.).

„Nieruchomości…” zauważają też: „Jeden sąsiad storpedował legalizację”. Właściciel mieszkania, które wchodzi w skład wspólnoty, może wykazywać własny, odrębny od niej interes prawny. Dobre sąsiedztwo to los na loterii, zwłaszcza we wspólnotach mieszkaniowych, gdzie trudno pogodzić oczekiwania i interesy wielu właścicieli. Konflikty nie należą więc do rzadkości, a do tego nie pomagają same przepisy. Czasami wystarczy sprzeciw jednego niezadowolonego sąsiada, żeby storpedować plany innego. Potwierdza to niedawny wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim. Kością niezgody w sprawie była legalizacja garażu na gruncie jednej ze wspólnot mieszkaniowych. Wybudował go jeden z mieszkańców, a ponieważ nie dopełnił formalności, wystąpił do nadzoru budowlanego o zalegalizowanie samowoli w tzw. trybie uproszczonym. Urzędnicy wszczęli procedurę. Po weryfikacji wszystkich dokumentów nadzór uznał, że garaż można zalegalizować. Jednocześnie wskazał, że decyzja stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego. I tu zaczęły się schody, bo zakończoną sukcesem legalizację samowolnego garażu oprotestował jeden z sąsiadów. W odwołaniu zarzucił, że nie był adresatem decyzji legalizacyjnej. Ponadto wskazał na naruszenie art. 49i ust. 1 pkt 1 i ust. 2 prawa budowlanego, bo w sprawie wydano pozytywną decyzję o legalizacji obiektu. Tymczasem jego zdaniem nie było do tego podstaw, bo inwestor nie wykazał się dokumentem potwierdzającym przysługujące mu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zdaniem sądu analiza sytuacji garażu w kontekście położenia mieszkania skarżącego wskazuje, że błędnie nie został on uznany za stronę postępowania. Skarżący jako właściciel lokalu wchodzącego w skład wspólnoty może bowiem wykazywać własny, odrębny od niej interes prawny. Jak tłumaczył sąd, z wybudowania garażu na nieruchomości wspólnej dla skarżącego może wynikać ograniczenie jego praw, tj. zakłócenie korzystania z nieruchomości, chociażby potencjalnie. Przy czym sama potencjalność oddziaływania inwestycji wystarczy, aby uznać współwłaściciela nieruchomości za stronę postępowania. I rację ma skarżący, że postawienie na nieruchomości wspólnej garażu może w ewentualnej przyszłości uniemożliwiać jego posiadanie też jemu. Wyrok nie jest prawomocny- czytamy na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 12.07.2024.).

W „Nieruchomościach…” znajdziemy również tekst: „Finansowanie nieruchomości a wymogi banków”. Brakuje spójnego systemu, który umożliwiałby weryfikację zgodności ubiegających się o zielone finansowanie projektów z taksonomią – pisze partnerka w Deloitte Legal. Przepisy dotyczące ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych – rozporządzenie SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) – obowiązuje w krajach Unii Europejskiej od 2021 r. Przepisy tego rozporządzenia mają zastosowanie bezpośrednie, nie trzeba ich wdrażać w polskim prawie. Przyjmuje się, że przedsiębiorcy są z nimi zaznajomieni i dlatego muszą przestrzegać nakładanych na nich obowiązków. Rozporządzenie ma na celu zwiększenie transparentności w zakresie podejścia do ryzyk dla zrównoważonego rozwoju przez podmioty rynku finansowego (w tym zakłady ubezpieczeń udostępniające ubezpieczeniowe produkty inwestycyjne oraz firmy inwestycyjne lub banki świadczące usługi zarządzania portfelem) oraz doradców finansowych. Wymaga ono od instytucji finansowych nowych działań dotyczących przejrzystości i informowania o sposobie zarządzania ryzykami dla zrównoważonego rozwoju w ramach prowadzonej działalności inwestycyjnej i podejmowanych decyzji inwestycyjnych. Nie ma to zastosowania do portfela kredytowego. Banki i inne instytucje finansowe będą musiały przedstawiać dodatkowe informacje na stronach internetowych oraz w sprawozdaniach okresowych, w zakresie usług oraz produktów, które oferują. Przepisy rozporządzenia SFDR uległy zmianie i uzupełnieniu przez rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady z 18 czerwca 2020 r. dotyczące ustalenia ram wspierających inwestycje zrównoważone (tzw. taksonomia). Nieruchomości odpowiadają za ponad 40 proc. globalnej emisji CO2 rocznie, co sprawia, że strategia dekarbonizacyjna będzie odgrywać coraz większą rolę. W obszarze nieruchomości komercyjnych istotnym problemem będzie dostosowanie wymogów ekologicznych dotyczących samej nieruchomości do wymogów związanych z aktywnością korzystających z niej podmiotów (np. najemców). Może się bowiem zdarzyć, że samo wykonanie inwestycji jest zgodne ze standardami zrównoważonej budowy, ale działalność najemcy w niej prowadzona (np. pod względem zużycia prądu) – już nie. Brakuje jednak spójnego systemu, który umożliwiałby bankom weryfikację zgodności projektów ubiegających się o „zielone finansowanie” z taksonomią. Więcej szczegółów- także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 12.07.2024.).

„Nieruchomości…” zamieszczają w innym miejscu obszerny tekst: „Firmy, które nie są przygotowane do sukcesji, znikają w ciszy”. Liczba spółek deweloperskich będzie się prawdopodobnie zmniejszać. I to nie ze względu na przejęcia, lecz raczej z powodu zamykania się części rodzinnych firm nieprzygotowanych do sukcesji – mówi Paweł Sztejter, wiceprezes JLL w Polsce. Z badań Banku Pekao wynika, że w Polsce jest ponad 800 firm rodzinnych, czyli takich, w które jest zaangażowanych dwóch lub więcej członków rodziny. Wiele z tych firm – a mówimy tu o różnych branżach, nie tylko o rynku budowlanym czy mieszkaniowym – czeka zmiana warty. Aż dwie trzecie (65 proc.) z tych 800 firm jest zarządzanych przez pierwsze pokolenie. Nieuchronnie czeka je zmiana. 30 proc. firm rodzinnych jest w rękach drugiego pokolenia, a 5 proc. – trzeciego. Firma zarządzana przez kolejne pokolenia proces sukcesji ma już przećwiczony. Tysiące polskich firm rodzinnych nie mają jednak jasno określonej ścieżki sukcesji. Oddanie sterów w takich firmach planuje 85 proc. nestorów. Problem w tym, że chce je przejąć jedynie 5 do 15 proc. dzieci – potencjalnych sukcesorów. Mamy więc 70–80 proc. firm rodzinnych, których być może nie będzie komu zostawić. Sukcesja w najbliższych latach będzie więc dużym wyzwaniem dla polskiej gospodarki. Brak sukcesorów tak wielu firm rzeczywiście może zachwiać rynkiem. Spośród dziesięciu największych deweloperów w Polsce (według przychodów za 2023 r.) aż cztery to firmy z polskim prywatnym kapitałem. Mamy notowany na GPW Atal i nienotowane spółki J.W. Construction, Victoria Dom, Hossa. Reszta z tej największej dziesiątki – Dom Development, Robyg, Develia, Murapol, Archicom i Spravia – jest notowana na giełdzie lub ma właścicieli albo instytucjonalnych, albo zagranicznych. Biorąc pod uwagę 100 największych deweloperów w Polsce, aż 70 to spółki rodzinne (m.in. Arche, Dantex, Inpro, Profbud, Unidevelopment, TDJ Estate, Lokum). Tylko 30 spółek z tej setki to firmy, które nie mają charakteru rodzinnego. Jak dalej czytamy, Archicom jest doskonałym przykładem szeroko rozumianej sukcesji – po dekadach zarządzania rodzinną firmą deweloperską właściciele zaplanowali kilkuletni proces wyjścia z inwestycji życia poprzez przygotowanie spółki do sprzedaży. Proces zrealizowano z sukcesem, bo Archicom został sprzedany firmie Echo Investment, ciągłość działania firmy została zapewniona, a Archicom nie tylko działa, ale wręcz staje się pretendentem do grona największych firm deweloperskich w Polsce, choć pierwsi właściciele opuścili już pokład. Innym rodzajem sukcesji niezwiązanej bezpośrednio z oddaniem firmy w spadku młodemu pokoleniu jest wprowadzenie zarządu kontraktowego. Zjawisko niezaplanowanej sukcesji dotyczy więc firm, w których wartość bieżącej produkcji przekracza 18 mld zł. A dodatkowo te firmy mają też banki ziemi. Co się dzieje z firmami, które nie mają pomysłu na sukcesję? Te firmy nie bankrutują, ale znikają w ciszy. To już się dzieje. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”- 12.07.2024.).

Z kolei „Dziennik Gazeta Prawna” zastanawia się: „Sąsiad palący na balkonie. Czy można coś z tym zrobić?”. O tym, że dym papierosowy szkodzi zdrowiu nie tylko palących, ale również osób przebywających w ich otoczeniu, wiedzą wszyscy. Często zdarza się, że palacze wychodzą na balkon, aby nie „truć” swoich domowników. Zapominają jednak o sąsiadach, którzy mogą w tym czasie wypoczywać na swoich tarasach. Co można zrobić z uciążliwym sąsiadem, który nie zwraca uwagi na innych lokatorów? Bardziej szczegółowa odpowiedź na to pytanie- w piątkowym wydaniu „DGP”.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 12.07.2024.).