Piątek 10 stycznia 2025

Piątkowa „Rzeczpospolita” w dodatku „Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe” zamieszcza tekst pod hasłem: „Najem nie dla sprinterów biznesu”. Ten rok może nieco poprawić sytuację inwestorów na rynku mieszkań. Biznes staje się jednak trudny. Wygrają najlepsi. Dla inwestujących w mieszkania ubiegły rok nie był specjalnie udany. Stabilizacja i korekty cen nie pozwalały na szybkie zyski flipperom, kokosów nie przynosił też wynajem. Z analiz Rentier.io wynika, że przeciętna rentowność netto najmu 50- metrowego mieszkania w listopadzie  to 4,7 proc. Jaki będzie 2025 r.? Prezes Rentier.io uważa, że dobry dla inwestorów na rynku najmu. Pierwszy przemawiający za tym czynnik, to spodziewana obniżka cen mieszkań. W jego ocenie nawet jeśli nie będzie jej wyraźnie widać na rynku jako całości, to z pewnością łatwiej będzie o lokal w cenie niższej niż rynkowa. A to oznacza obniżenie nakładów inwestycyjnych. Także ze względu na niewielki ruch na rynku mieszkań, już w 2024 r. spadły ceny części materiałów budowlanych. Mniej zleceń mają również ekipy remontowe, oferując konkurencyjne ceny i  bardziej dogodne terminy. Jak dalej czytamy, zapowiadanego przez rząd programu dopłat do kredytów nie ma. Trudno się więc spodziewać odpływu dużej grupy najemców. W warunkach drogich kredytów, a więc małej dostępności mieszkań do zakupu, popyt na najem powinien rosnąć. Jak wskazują eksperci, obecnie mamy nadpodaż. W tej sytuacji część mieszkań trafia już do sprzedaży, bo właścicieli czy inwestorzy nie są zainteresowani utrzymywaniem niewynajętych lokali. Stawki najmu nie rosną, za to rosną koszty utrzymania lokalu, rośnie inflacja. Znalezienie klienta nawet na atrakcyjną cenowo kawalerkę w dużym mieście wcale nie jest łatwe. Dlatego też nie spodziewają się wzrostu liczby inwestorów. Więcej szczegółów- na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 10.01.2025.).

W „Nieruchomościach…” czytamy również: „Co będzie hitem na rynku”. W tym roku deweloperzy wprowadzą do oferty mieszkania z różnych segmentów- popularne i premium. W cenie będą lokale pod klucz. Rynek mieszkań w 2025 r. wszedł bez obiecywanego przez rząd programu „Na start”. Minister rozwoju mówił w grudniu, że resort pracuje nad innymi rozwiązaniami. Wspomniał o powrocie dawnego programu „Mieszkanie dla Młodych”. To jednak przyszłość odległa i niepewna. Co będzie tegorocznym hitem? Biorąc pod uwagę stan rynku i możliwości nabywców, nadal popularne będą mniejsze, dobrze zaprojektowane, funkcjonalne mieszkania oraz relatywnie tańsze nieruchomości poza centrami miast, ale z dobrą komunikacją i infrastrukturą. W 2025 r. ma się też rozwijać trend zrównoważonego budownictwa. A wraz z powrotem coraz większej liczby firm do trybu pracy stacjonarnej i hybrydowej, mniej istotne staje się uwzględnienie w mieszkaniu dodatkowej powierzchni na domowe biuro. To przełoży się na inwestycje mieszkaniowe, swoją pozycję zaznaczą również dobrze skomunikowane osiedla. Szczegóły- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 10.01.2025.). 

„Nieruchomości…” informują też: „Rynek biur zaczyna się rozpędzać po miesiącach spokoju”. Zaczyna brakować nowoczesnej powierzchni biurowej, co skłoni inwestorów do rozpoczynania kolejnych budów. Starsze biurowce będą modernizowane. Aktywność najemców biur przez większą część ub.r. była stabilna, ale mniejsza niż w poprzednich latach. To powodowało, że mniej aktywni stali się również inwestorzy. Brakowało funduszy zainteresowanych kupnem budynków. Mniejsza skala biurowych inwestycji nie pozostała bez wpływu na ofertę. Powoli zaczyna brakować najbardziej poszukiwanej, nowoczesnej powierzchni biurowej w dobrych lokalizacjach największych polskich miast. Eksperci CBRE spodziewają się wyraźnego wzrostu liczby transakcji wynajmu, w tym dużych powierzchni przekraczających 20 tys. mkw. A to skłoni inwestorów do rozpoczynania kolejnych inwestycji, tym bardziej że na polski rynek zaczynają wracać fundusze. Trendem na polskim rynku są także zmiany funkcji budynków biurowych. Dotyczą przede wszystkim starszej generacji obiektów, które są mniej atrakcyjne dla najemców, ale znajdują się w dobrych lokalizacjach. Przykładem jest wrocławski Sky Tower, w którym prawdopodobnie powstanie hotel. Więcej- także na drugiej stronie dodatku.

Źródło: „Rzeczpospolita”– 10.01.2025.).

„Nieruchomości…” odnotowują również: „Rok zamożnych nabywców mieszkań”. W 2024 r. sprzedaż lokali skurczyła się ilościowo o 31 proc., ale wartościowo o 17 proc. Deweloperzy idą za klientami. W sześciu największych aglomeracjach w 2024 r. sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym sięgnęła 39,6 tys.- to o 31 proc. mniej niż rok wcześniej i mniej, niż zakładał bazowy scenariusz firmy doradczej JLL mówiący o wyniku rzędu 40- 41 tys. IV kwartał okazał się słabszy od oczekiwań: zastosowane przez deweloperów zachęty i promocje nie zdołały przekonać klientów do zawierania transakcji. Tymczasem spadek sprzedaży w ujęciu wartościowym okazał się znacznie łagodniejszy, bo wyniósł 16,8 proc. Wartość transakcji sięgnęła 33,2 mld zł- rozpatrując okres minionej dekady od upadku Lehman Brothers, to drugi wynik po rekordowym 2023 r. Jeśli jednak wyciągniemy prostą średnią, w 2024 r. wartość transakcji wyniosła aż 838 tys. zł na mieszkanie- to o 20 proc. więcej niż w rekordowym 2023 r. Deweloperzy wkładali ogromny wysiłek marketingowy, aby przyciągnąć nabywców do biur sprzedaży. Ciekawe okazje, rabaty i promocje docierały do większości potencjalnych klientów. Nie oznaczało to jednak, że średnie ceny sprzedawanych mieszkań były coraz niższe. Wręcz przeciwnie, najbardziej aktywna na rynku była grupa klientów posiadających większe oszczędności i poszukujących mieszkań z wyższej półki cenowej. Na wzrost wartości transakcji w 2024 r. wpływ miały zatem dwa zjawiska: zarówno zmiana koszyka zakupowego, jak i dalszy wzrost średnich cen mieszkań sprzedawanych. W ujęciu rocznym rosły one średnio od ok. 10 do 20 proc. Mieliśmy więc w sprzedaży pewną nadreprezentację mieszkań „tańszych” w roku 2023, podczas gdy w ub.r. dominowały mieszkania z wyższej półki. Wycofanie się z rynku nabywców, którzy czekali na dopłaty lub nie mieli zdolności kredytowej, spowodowało ograniczenie udziału tańszych mieszkań w nowej podaży. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 10.01.2025.). 

„Nieruchomości…” odnotowują też: „Reprezentacja to zadanie wspólnoty mieszkaniowej”. Założenie, że stroną w sprawie pozwolenia na budowę powinien być właściciel mieszkania, który nie zgadza się na inwestycję w innym „nad jego głową”, może wydawać się rozsądne. Jednak z woli ustawodawcy bez wykazania indywidualnego interesu prawnego nie może ono zostać zrealizowane. Takie wnioski płyną z jednego z najnowszych wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Kością niezgody była adaptacja strychu jednej ze wspólnot mieszkaniowych. Zaczęło się od tego, że w maju 2024 r. prezydent miasta zatwierdził projekt architektoniczno- budowlany i udzielił pozwolenia na budowę i zmianę użytkowania niemieszkalnego poddasza na cele mieszkalne. Radość inwestorów nie trwała długo, bo wydanie pozwolenia skutecznie oprotestowali sąsiedzi z ostatniego piętra, nad którym zaplanowano prace. Wojewoda skasował decyzję, uznając, że w sprawie m.in. nieprawidłowo został ustalony krąg osób będących stroną postępowania. Inwestorzy nie złożyli broni. Poszli do sądu i wygrali. Krakowski WSA uznał, że zaskarżona decyzja zasadza się na błędnej wykładni prawa materialnego. Sąd zauważył, że w spornej sprawie niezwykle ważna jest definicja obszaru oddziaływania obiektu- art. 3 pkt 20 prawa budowlanego. Zdaniem sądu, w świetle obecnie obowiązującego stanu prawnego okoliczność, że lokal sąsiaduje bezpośrednio z lokalem inwestycyjnym, nie wystarcza do uznania, że jego właścicielom przysługuje status strony. Bliskość nieruchomości lokalowych w tych warunkach nie jest przesądzająca. Lektura dla zainteresowanych- także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 10.01.2025.).

W „Nieruchomościach…” znajdziemy również obszerny tekst: „Na rynku hotelowym nie ma miejsca na obiekty nijakie”. Rosną oczekiwania klientów, którzy głosują kartami płatniczymi, piszą i czytają opinie w sieci. Z 50 naszych obiektów tylko kilka jest nierentownych, ale i na nie mamy pomysły- mówi Rafał Kincer, prezes Polskiego Holdingu Hotelowego. W ciągu trzech kwartałów 2024 r. Grupa PHH zanotowała wzrost przychodów o 5 proc., do 406 mln zł, średnie obłożenie wyniosło 75,5 proc. wobec średniej krajowej 68,6 proc. W ocenie rozmówcy „Rz”, za dobre wyniki odpowiada głównie spółka matka, PHH sp.z o.o., która w ciągu trzech kwartałów miała prawie 211 mln zł przychodów, o prawie 10 proc. więcej niż rok wcześniej. Miała też 71 mln zł zysku brutto, podczas gdy grupa kapitałowa 59 mln zł. Najlepsze wyniki osiągają zmodernizowane hotele, działające pod międzynarodowymi brandami. To nie tylko obiekty lotniskowe, ale też miejskie. Całkiem dobrze radzą sobie miejskie zmodernizowane hotele pod uruchomioną rok temu własną marką Halo. Zadowalające efekty ekonomiczne osiągają obiekty wypoczynkowe należące do PHH, oraz pojedyncze hotele i ośrodki spółek zależnych. Niestety, duża część niezmodernizowanych, czekających na lepszy czas hoteli, ośrodków sanatoryjnych mocno dołuje na poziomie operacyjnym. Wyniki pokazują, że przeprowadzane inwestycje i modernizacje mają długoterminowy sens, gwarantując poprawę wyników. Pełny tekst rozmowy- na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 10.01.2025.). 

Kolejny dodatek „Rz”„Tygodnik Przedsiębiorców”– radzi obszernie: „Prawa i obowiązki stron najmu komercyjnego”. Celem zawarcia umowy najmu jest oddanie przedmiotu najmu najemcy do korzystania w zamian za zapłatę czynszu. Lokal będący przedmiotem najmu powinien odpowiadać w chwili wydania standardom wynikającym z umowy, w tym w zakresie powierzchni oraz wykończenia. Często praktyką w umowach najmu komercyjnego jest uwzględnienie uprawnienia wynajmującego do wstępu do lokalu w ostatnich miesiącach okresu najmu celem zaprezentowania ich potencjalnym nowym najemcom. Natomiast jednym z dodatkowych uprawnień najemcy spotykanych w umowach najmu komercyjnego jest prawo ekspansji najemcy na inne powierzchnie znajdujące się w tym samym budynku bądź parku budynków. Jak dalej czytamy, umowy najmów komercyjnych ograniczają zwykle prawo najemcy do wprowadzania zmian w przedmiocie najmu i uzależniają możliwość wprowadzania zmian od uprzedniej zgody wynajmującego. Więcej szczegółów- na szóstej i siódmej stronie dodatku.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 10.01.2025.).

„Rz” zauważa w innym miejscu równie obszernie: „Ciągła metamorfoza na rynku biur, aktywność deweloperów słabnie”. Krystalizują się proporcje pracy z domu i biura, i trwa optymalizacja wykorzystywanej przez najemców powierzchni. Deweloperzy biorą się za przerabianie starych budynków. Według wstępnych danych zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce na koniec minionego roku można szacować na nieco ponad 13 mln mkw., z czego 6,3 mln mkw. w Warszawie, a 6,8 mln mkw. w ośmiu miastach regionalnych. Całkowity popyt prognozowany jest na 1,45 mln mkw., z czego 700 tys. mkw. w regionach. Średni wskaźnik pustostanów w Polsce utrzymywał się na poziomie 14 proc.: z 1,84 mln mkw. wolnej powierzchni 1,17 mln mkw. przypadało na miejsca poza stolicą. Prognozy na 2025 r. wskazują na kontynuację obecnych trendów, z dalszym ograniczaniem aktywności deweloperskiej. Większej aktywności budowlanej można się spodziewać dopiero po 2026 r. W związku z ograniczoną podażą i stabilnym popytem analitycy przewidują dalszą stabilizację stawek czynszów oraz stopniowy spadek współczynnika pustostanów, zwłaszcza w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Jak dalej czytamy, lata 2025- 2027 to również czas wyzwań przed rynkiem. Luka podażowa stała się namacalnym faktem. O ile w obszarze centralnym Warszawy realizowanych jest kilka dużych inwestycji, to w pozostałych dzielnicach sytuacja wygląda inaczej. Szczególnie organizacje szukające powierzchni ponad 5 tys. mkw. staną przed nie lada wyzwaniem znalezienia nowoczesnych budynków spełniających również wymogi ESG. Taka sytuacja może doprowadzić do wzrostu zainteresowania najemców umowami typu pre- let, które uruchomią finansowanie i budowę nowych obiektów. Eksperci podkreślają również, że na dużą część aktywności deweloperów składają się modernizacje starszych biurowców czy remodelowanie i redevelopment niektórych nieruchomości. Trendem na rynku biurowym są konwersje funkcji budynków biurowych w kierunku nowych form użytkowania. Dotyczą one przede wszystkim starszych generacji obiektów, mniej atrakcyjnych dla najemców, ale w dobrych lokalizacjach. Szczegóły- na 19 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: „Rzeczpospolita”– 10.01.2025.).

Zobacz również