Piątek , 1 październik 2021

¨Kurnik znoszący złote jaja¨
¨Atrakcyjność Polski nie przygasła¨
¨Nakarmię tylko zaszczepionego¨
¨Majątek schowany w kamienicy¨
¨To było dobre lato dla hoteli. Jesień zapowiada się dużo gorzej¨
¨Gwarantowany kredyt zbiegnie się z ostudzeniem rynku?¨
¨Dalej rozglądamy się za atrakcyjnymi biurowcami do przejęcia w Warszawie¨
¨Na odszkodowaniu od dewelopera zarobi fiskus¨
¨Banki skarżą frankowiczów¨

Więcej poniżej.

Piątkowa ¨Rzeczpospolita¨ w dodatku ¨Nieruchomości Komercyjne i Mieszkaniowe¨ zauważa: ¨Kurnik znoszący złote jaja¨. Inwestorzy przerabiają mieszkania na klitki. W stolicy trzymetrowy pokoik był oferowany za… 990 zł. ¨Patowynajem¨? Ulica Kobielska na warszawskiej Pradze- Północ. Mieszkanie podzielono na… dziewięć mikropokoi, w których mieszczą się jedynie wąziutkie łóżka lub materace. Nie w każdej klitce jest miejsce na kaloryfer. Jeden grzejnik ¨obsługuje¨ więc dwie przedzielone niepełną ścianką izdebki. Jadalnię udaje wąski blat z rzędem krzeseł ustawiony w przedpokoju. Takie mieszkania, wynajmowane na ¨pokoje¨, nazywa się gotowcami inwestycyjnymi. Coraz częściej jednak mówi się o ¨patowynajmie¨ czy ¨kurnikach¨. Jeden z ekspertów rynku nieruchomości podkreśla, że inwestorzy chcą wycisnąć z takich mieszkań maksymalny zysk. Pokoiki powstają w kuchniach, większe pokoje dzieli się na kilka mniejszych klitek. I tak z mieszkania dwupokojowego robią cztero- albo pięciopokojowe. Wynajmując każdy pokój osobno, np. po 800 zł plus opłaty, osiągają zdecydowanie wyższy przychód, niż gdyby wynajęli mieszkanie jako całość. W Trójmieście średnia stawka najmu takiego pokoju waha się od 50 zł do nawet 100 zł za mkw. Łatwo obliczyć, że za 65- metrowe mieszkanie w dobrej lokalizacji, w którym 50 mkw. to powierzchnia wynajętych pokoi, właściciel dostaje ok. 4,5 tys. miesięcznie. Dalej czytamy, że to co wpierw było opcją względnie prywatnego zamieszkania na co najmniej 10- 12 metrach, w wielu przypadkach przemieniło się, w pogoni za zyskiem, w kurniki, gdzie 10 mkw. to synonim luksusu. Szatkowanie mieszkań i wyciskanie zysków wiąż się jednak z mniej lub bardziej poważnymi przeróbkami budowlanymi. Nie każdy uzyskuje pozwolenia lub konsultuje się z uprawnionymi budowlańcami przed realizacją projektu. Dlatego nie zawsze spełniane są kryteria dotyczące wentylacji czy dostępu do światła dziennego w przenoszonej kuchni. Inwestorzy wyburzają lub przestawiają ściany, zmieniają strukturę instalacji elektrycznej, gazowej, wodno- kanalizacyjnej i ogrzewania. Takie zabiegi wymagają szczególnej ostrożności, gdy lokal znajduje się w bloku zamieszkanym przez wielu ludzi. Mogą bowiem negatywnie wpłynąć na bezpieczeństwo sąsiadów i całego budynku- czytamy na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 01.10.2021.).

¨Nieruchomości…¨ odnotowują też: ¨Atrakcyjność Polski nie przygasła¨. Nasz rynek nieruchomości ma wciąż wiele do zaoferowania inwestorom- uważają eksperci BNP Paribas Real Estate. Kilkanaście miesięcy po wybuchu pandemii Polska jest nadal magnesem przyciągającym zagraniczny kapitał. Jak zaznacza prezes BNP Paribas Real Estate na Europę Środkową i Wschodnią, polska gospodarka okazała się relatywnie odporna na covid, a Komisja Europejska niedawno podniosła prognozy wzrostu PKB w 2021 r. z 4 do 4,8 proc., co zwiastuje powrót na ścieżkę wzrostu w najbliższych latach. W I połowie br. w nieruchomościach nad Wisłą ulokowano 2 mld euro. W całym 2020 r. 5,3 mld euro, czyli o prawie jedną trzecią mniej niż w rekordowym 2019 r. Magazyny są dziś najbardziej chodliwym towarem. Z kolei na rynku handlowym popularnością cieszą się głównie obiekty, wcześniej uchodzące za niszowe, czyli mniejsze parki i centra convenience, które obecnie odzyskują pełną uwagę funduszy inwestycyjnych. Jeśli chodzi o magazyny, to w ciągu ostatnich 18 miesięcy inwestorzy ulokowali w nie prawie 3,3 mld euro. Pandemia przyspieszyła znacznie rozwój e- handlu, co stwarza impuls do dalszego rozwoju rynku logistyczno- przemysłowego. W I półroczu podejście inwestorów do biur było jeszcze ostrożne, wciąż trwa bowiem debata, jak w przyszłości będzie świadczona praca  i jak będzie wyglądać użytkowanie biur. Dziś widać powrót transakcji obejmujących nieruchomości prime, co pozwala mieć nadzieję, że nadchodzi czas stabilizacji. Z kolei PRS (najem instytucjonalny mieszkań), ceny gruntów i ESG (środowisko, społeczeństwo i ład korporacyjny) to aktualnie trzy najgorętsze trendy zidentyfikowane przez analityków BNP Paribas Estate. Widać wyraźnie, że pandemia przyspieszyła ekspansję graczy z rynku PRS w naszym kraju. Według cytowanych w tekście analityków, dalszy wzrost rynku PRS nad Wisłą wydaje się przesądzony, patrząc na skalę w krajach zachodnich oraz na takie czynniki w Polsce, jak demografia, mnogość rozwijających się dynamicznie aglomeracji czy rosnącą elastyczność i mobilność młodych Polaków. Inwestycyjne boom przekłada się na ogromne zapotrzebowanie na grunty. Przy niewystarczającej podaży ceny działek mocno rosną. Eksperci BNP Paribas Real Estate spodziewają się więc, że coraz więcej projektów realizowanych będzie w oparciu o model zastępowania dotychczasowej zabudowy. To sprawi, że inwestycje będą trudniejsze do realizacji. Więcej szczegółów- na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 01.10.2021.).

Niżej w ¨Nieruchomościach…¨ czytamy: ¨Nakarmię tylko zaszczepionego¨. Restauracja jest moim domem i mogę decydować, kogo do tego domu zaproszę, a kogo nie- mówił w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Artur Jarczyński, restaurator, właściciel kilkunastu restauracji w Polsce. Uprzedzając decyzje rządu zdecydował- jako pierwszy restaurator w kraju- by od października jedna z warszawskich restauracji była otwarta jedynie dla osób zaszczepionych, ozdrowieńców i osób mających negatywny test na koronawirusa. Całość rozmowy- także na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 01.10.2021.).

¨Nieruchomości…¨ informują natomiast w innym miejscu: ¨Majątek schowany w kamienicy¨. Za 40 mln zł można mieć kamienicę na Starym Mieście w Krakowie. Na budynek w Kaliszu wystarczy 400 tys. zł. W stołecznym Wawrze wystawiono na sprzedaż- za 2,8 mln zł- 560- metrową, trzypiętrową kamienicę z 1938 r. Na krakowskim Kazimierzu na chętnego czeka 770- metrowy budynek z 1950 r. Cena: 5 mln zł. Za 19,9 mln zł można stać się właścicielem budynku o pow. ponad 2,8 tys. mkw. na Starym Mieście w Krakowie. W Pucku przy Rynku za  3,5 mln zł jest do kupienia 630- metrowy budynek z 1825 r., a przy Piotrkowskiej w Łodzi- XIX- wieczna  kamienica (ponad 4,4 tys. mkw.) wyceniona na 32 mln zł. W Toruniu jest do wzięcia- za 6 mln zł- 600- metrowa nieruchomość z 1880 r. Wyremontowany w 2014 r. budynek przeznaczony jest pod wynajem krótkoterminowy. Takie oferty znajdziemy w serwisie Morizon.pl. W tym serwisie jest ponad 500 ofert sprzedaży całych kamienic. Oferty pochodzą zarówno z aglomeracji, dużych miast, jak i małych miejscowości. Prym wiodą Kraków i Warszawa. W stolicy Małopolski na nabywców czeka ok. 50 kamienic, a w stolicy Polski- ok. 40. Po co najmniej kilkanaście ofert można też znaleźć w Poznaniu, Łodzi, Bydgoszczy, Katowicach. Po kilka ofert pochodzi tez z mniejszych miast. Z kolei na portalu Otodom w sierpniu było 950 ofert kamienic. Najwięcej- z Warszawy, Krakowa i Poznania. Najdroższa nieruchomość oferowana na tym portalu to 1900- metrowa kamienica w sercu Starego Miasta w Krakowie oferowana za 40 mln zł. Cytowany w tekście ekspert zauważa, że czasem wystawiane są całe kamienice, a czasem udział w nieruchomości. Największą podaż kamienic mieliśmy po 1989 r., w latach wzmożonej prywatyzacji i przekształceń własnościowych. Grupa WGN ma w ofercie ok. 150 kamienic o funkcji mieszkalnej i biurowej. Większość podlega opiece konserwatora. Najdroższa kamienica w ofercie WGN to wyremontowany budynek o pow. 2,2 tys. mkw. na Starym Mieście we Wrocławiu. Cena ofertowa wynosi 20 mln zł. Jak dalej czytamy, wiele firm, szukając siedziby, decydowało się na mieszkanie w kamienicy, a nie na biurowiec. Po pandemii ten trend może się nasilić. Najwięcej warte są natomiast kamienice po remoncie. Niektóre widnieją w rejestrze zabytków, więc wszystkie zmiany należy uzgadniać z konserwatorem. Pewną trudnością jest też skomplikowany status prawny nieruchomości, co wiąże się niekiedy ze stopniowym i długotrwałym wykupywaniem udziałów od kolejnych osób- czytamy na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 01.10.2021.).

¨Nieruchomości…¨ informują też: ¨To było dobre lato dla hoteli. Jesień zapowiada się dużo gorzej¨. Niemal trzy czwarte obiektów odnotowało w wakacje wzrost przychodów- wynika z ankiety Izby Gospodarczej Hotelarstwo Polskie. Niepokój budzi jesień. Tegoroczne wakacje hotelarze oceniają lepiej niż ubiegłoroczne. W sierpniu ponad trzy czwarte obiektów miało ponad 40- proc. obłożenie. Niemal połowa hoteli odnotowała średnią frekwencję powyżej 70 proc. Prawie trzy czwarte odnotowało wzrost przychodów. Eksperci zaznaczają, że jeszcze bardziej wyraźną różnicę widać w wynikach między hotelami obsługujących gości wypoczynkowych i biznesowych. W tej pierwszej grupie obłożenie powyżej 70 proc. zanotowało aż 80 proc. obiektów. W przypadku hoteli biznesowych było to tylko 23 proc. Hotele nie mogły też narzekać na stawki za noclegi. Prawie 60 proc. obiektów miało średnie ceny wyższe niż w sierpniu 2019 r. Sierpień był więc kolejnym po lipcu miesiącem dobrych wyników, z jeszcze mocniej widoczną różnicą na korzyść hoteli pozamiejskich o przeważającej funkcji wypoczynkowej. Niepokój budzi jednak jesień. Poziom rezerwacji miejsc noclegowych na październik i listopad jest bowiem niski. Z analiz wynika, że o ile wrzesień wygląda nieźle, o tyle prognozy dla kolejnych miesięcy są już pesymistyczne. We wrześniu połowa hoteli wskazuje na obłożenie powyżej 40 proc. Inaczej zapowiadają się październik i listopad. W tym drugim miesiącu połowa hoteli posiadała rezerwacje na poziomie niższym niż 5 proc., a jedna trzecia- poniżej 20 proc. Hotele wyczekują na odbudowę ruchu biznesowego. Brakuje gości konferencyjnych. Niepokój budzi też wzrost liczby zakażeń. Hotelarze boją się kolejnych ograniczeń i lockdownów- odnotowano także na trzeciej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 01.10.2021.).

W innym miejscu ¨Nieruchomości…¨ zastanawiają się: ¨Gwarantowany kredyt zbiegnie się z ostudzeniem rynku?¨. Wiele czynników przemawia za tym, że w przyszłym roku wysoka temperatura mieszkaniówki w Polsce zacznie spadać- oceniają eksperci PKO BP. Według analityków rynku nieruchomości PKO BP rozwiązaniem w ramach Polskiego Ładu, które może mieć największy wpływ na rynek mieszkaniowy, jest kredyt z udzielaną przez BGK gwarancją wkładu własnego: do 20 proc. wartości pożyczki, ale maksymalnie 100 tys. zł. Projekt ustawy przyjął rząd, teraz zajmie się nim Sejm. Rozwiązanie ma być adresowane do nieposiadających własnego lokum małżeństw i samotnych osób. Dodatkowym bonusem jest spłata przez BGK części pożyczki wraz z narodzinami kolejnych dzieci. Takie kredyty mają być udzielane przez dekadę, do 2030 r. Analitycy PKO BP szacują, że dodatkowy popyt z tytułu tego programu w pierwszych latach obowiązywania może wynieść ok. 13,4 mld zł średniorocznie. Czy będzie to jednak dodatkowe paliwo do wzrostu cen? Analitycy przyjmują, że przepisy wejdą w życie w połowie przyszłego roku, co powinno się już nałożyć z ochładzaniem koniunktury w mieszkaniówce. Uspokojenie gorączki ma być konsekwencją spowolnienia popytu w związku ze spadkiem dostępności mieszkań- płace rosną bowiem wolniej od cen. Do tego dojdzie zaostrzenie wyliczania zdolności kredytowej, a być może i początek podnoszenia stóp procentowych. Zwrócono także uwagę na potencjalny wzrost podaży mieszkań- świadczą o tym dane GUS o rekordowej liczbie lokali w uruchamianych projektach i tych objętych pozwoleniami na budowę. Sama ustawa ma też zawierać mechanizmy zabezpieczające przed nadmierną stymulacją popytu- limity cen kredytowanych lokali. Analitycy nie spodziewają się przy tym rewolucji, jeśli chodzi o wpływ ułatwień w stawianiu domów do 70 mkw. powierzchni zabudowy, co w praktyce ma pozwalać na budowę domów o powierzchni użytkowej rzędu 90 mkw. Eksperci wskazują, że udział niewielkich nieruchomości (do 90 mkw. pow. użytkowej) w ogólnej puli złożonych w PKO BP wniosków kredytowych na zakup lub budowę domów to niecałe 14 proc.- czytamy na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 01.10.2021.).

¨Nieruchomości…¨ zamieszczają również obszerną rozmowę pod hasłem: ¨Dalej rozglądamy się za atrakcyjnymi biurowcami do przejęcia w Warszawie¨. Rola pracy stacjonarnej pozostanie kluczowa- mówi Andrzej Mikołajczyk, dyrektor zarządzający CA Immo Poland. Pandemia znacząco wpłynęła na rynek nieruchomości- dla jednych segmentów okazała się katalizatorem, innym mocno dokuczyła. Biura oczywiście działają, ale praca zdalna wciąż jest szeroko stosowana. Tymczasem CA Immo to inwestor skupiony praktycznie na biurach. W odpowiedzi na pytanie, czy to dobra praktyka, rozmówca ¨Rz¨ wskazuje: Rynek biurowy lepiej zniósł pandemię niż hotele, gastronomia czy handel. Nasi najemcy generalnie nie mieli problemów z płynnością. Naszym zdaniem kluczowe jest utrzymywanie bliskiego kontaktu z najemcami. W najtrudniejszym okresie oferowaliśmy im największą elastyczność. W Polsce- a ściślej w Warszawie- nasz portfel o wartości ponad 550 mln euro liczy 170 tys. mkw., a średni wskaźnik komercjalizacji sięga 90,5 proc. Na pytanie o stopień wykorzystania biur w Warszawie, dyrektor zarządzający CA Immo odpowiada: W I połowie tego roku było to 25- 30 proc., a obecnie ok. 30- 35 proc. Z jednej strony zauważalny jest wzrost liczby osób pracujących w biurowcach, ale z drugiej wciąż czekamy na rozwój wydarzeń- czy będzie IV fala wzrostu zachorowań, czy będą restrykcje, jak zareaguje gospodarka. Pełny tekst rozmowy- także na czwartej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 01.10.2021.).

¨Prawo co dnia¨ zauważa z kolei: ¨Na odszkodowaniu od dewelopera zarobi fiskus¨. Rekompensata za utratę wartości mieszkania, pod oknami którego powstał duży budynek, jest dla właściciela przychodem. Zapłaci nawet 32 proc. PIT. Mimo iż boom na rynku nieruchomości trwa już od kilkunastu miesięcy wszystkie lokale zyskują na wartości. Powstające w bliskim sąsiedztwie osiedle może zniechęcić potencjalnych kupców. Jeśli zaś właściciel lokalu otrzyma odszkodowanie z tytułu utraty wartości, będzie musiał podzielić się z fiskusem. Takie rozstrzygnięcie wydała skarbówka w sprawie podatnika, którego mieszkanie straci na wartości od 30 do 50 proc., ponieważ obok jego bloku budowane jest nowe osiedle. Lokal znajduje się na pierwszym piętrze, a powstający obok budynek przyczyni się do jego zaciemnienia. Wspólnota mieszkaniowa chciała złożyć w tej sprawie protest, jednak deweloper budujący osiedle zaoferował mieszkańcom odszkodowanie, które wypłaci za pośrednictwem wspólnoty. Właściciel wystąpił do skarbówki z pytaniem, czy powinien zapłacić podatek. Jego zdaniem nie, bo ponosi realne straty, których odszkodowanie nie zrekompensuje. Poza tym należy mu się ulga mieszkaniowa, ponieważ chce się przeprowadzić i otrzymane od dewelopera odszkodowanie przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się z takim stanowiskiem. Stwierdził, że podatnik nie poniósł straty, bo nie poniósł żadnych wydatków związanych z uzyskaniem rekompensaty. Stanowi ona zatem przychód z innych źródeł. Nie ma przy tym znaczenia, że wnioskodawca chce przeznaczyć otrzymane środki na własne cele mieszkaniowe. Przepisy ustawy o PIT nie przewidują bowiem zwolnienia z opodatkowania rekompensat. Więcej szczegółów- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 01.10.2021.).

¨Rz¨ informuje w innym miejscu: ¨Banki skarżą frankowiczów¨. Instytucje rozsyłają sądzącym się z nimi kredytobiorcom wezwania do zapłaty i domagają się opłat za korzystanie z kapitału. Robią to nawet wtedy, gdy sprawy o kredyt są jeszcze w toku. Chcą uniknąć w ten sposób przedawnienia. Kredytobiorcy skarżą się, że banki wysyłają im wezwania do zapłaty kwoty kredytu i opłaty za bezumowne korzystanie z kapitału w razie unieważnienia umowy. Dzieje się tak nie tylko w przypadku wyroków nieprawomocnych, ale nawet spraw, w których nie ma jeszcze orzeczenia w I instancji. Poza tym roszczenia te są mocno sporne. Przeciw opłacie za korzystanie z kapitału w przypadku unieważnienia umowy wypowiadały się m.in. UOKiK i Rzecznik Finansowy, choć już Komisja Nadzoru Finansowego i NBP uznały, że jakiś rodzaj opłaty pokrywającej bankom koszt udostępnienia kapitału się należy. Z informacji płynących od frankowiczów wynika, że zdarza się, iż wezwania trafiają również do klientów, którym sąd nie unieważnił umowy, lecz ją ¨odfrankowił¨ (utrzymał ją w mocy, usuwając kwestionowane klauzule przeliczeniowe kredytu i rat ze złotych na franki). Banki żądają opłaty za bezumowne korzystanie z kapitału, stosując do obliczenia jej wysokości średnie oprocentowanie hipotek według danych NBP. Zależnie od długości zawarcia umowy frankowej mogą to być kwoty odpowiadające mniej więcej połowie lub niemal zbliżone do wartości wypłaconego kredytu- czytamy na 17 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 01.10.2021.).