Czwartek, 24 październik 2019
Nic nie zmusza deweloperów do obniżania cen, Rzeczpospolita
Skala najmu przekreśla ryczałt, Rzeczpospolita
Podatek nie zależy od woli wynajmującego, Dziennik Gazeta Prawna
Decyzja o Nabielaka 9 z brakami, Rzeczpospolita
Czy można <<odfrankowić>> kredyt, Rzeczpospolita
VAT płaci ten, kto zbywa lokal, Dziennik Gazeta Prawna
Reforma zamówień publicznych już ruszyła, Dziennik Gazeta Prawna
Powierzchni przybywa i większość znajduje najemców, Dziennik Gazeta Prawna
Blisko połowa mieszkań kupowana jest na inwestycje, Głos Szczeciński
Więcej poniżej.
Czwartkowa "Rzeczpospolita" odnotowuje: "Nic nie zmusza deweloperów do obniżania cen". Mieszkania wciąż drożeją, a siła nabywcza Polaków dalej się zmniejsza. Nie ma jednak czynników, które mogłyby spowodować korektę deweloperskich cenników. Po trzech kwartałach na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) deweloperzy sprzedali 47,7 tys. mieszkań, o 1 proc. mniej niż rok wcześniej i o 11 proc. mniej niż w rekordowym 2017 r.- oszacowali analitycy JLL. Ten drugi z rzędu rok korekty sprzedaży ilościowej nie martwi jednak deweloperów, ponieważ podwyżki cen lokali robią swoje. Według szacunków JLL wartość mieszkań sprzedanych w ciągu trzech kwartałów br. wyniosła 21,5 mld zł (z czego 9 mld zł przypadło na Warszawę). To nie tylko o 7,5 proc. więcej rok do roku, ale i o 3,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2017 r., kiedy sprzedaż w ujęciu ilościowym była rekordowa. Cenowa winda nie chce wyhamować, sięgając nowych szczytów obecnego cyklu. Na największym warszawskim rynku, średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów sięgnęły na koniec września 10,4 tys. zł za mkw., czyli o ponad 10 proc. więcej niż rok wcześniej. W ciągu dwóch lat wzrost sięgnął 26 proc. W Krakowie w ciągu roku średnia cena mkw. zwiększyła się prawie o 14 proc. (do 8,4 tys. zł), w Trójmieście i Wrocławiu- o ponad 11 proc., w Łodzi- o 6,3 proc., a Poznaniu- 2,7 proc. W sytuacji, kiedy tempo sprzedaży mieszkań jest znakomite, deweloperzy nie maja żadnego powodu, aby obniżać ceny. Spółki korzystają wręcz z możliwości zmniejszania tempa sprzedaży bez uszczerbku dla marż. Statystycznie Polacy dysponują wciąż dużą siłą nabywczą. Na koniec III kwartału br., licząc dla sześciu głównych rynków, przeciętne wynagrodzenie miesięczne brutto pozwalało zakupić 0,71 mkw. mieszkania. To drugi z rzędu rok spadku. Sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. W poznaniu siła nabywcza rośnie, z kolei w Trójmieście spada już od 2014 r. Więcej szczegółów- na 21 stronie części ekonomicznej głównego wydania.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 24.10.2019.).
"Prawo co dnia" w "Rz" przypomina z kolei: "Skala najmu przekreśla ryczałt". Cały zysk z wynajmowania kilkudziesięciu mieszkań to przychód z działalności, nawet gdy tylko część jest w ewidencji. Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i lokat bankowych powoduje, że coraz więcej Polaków traktuje zakup nieruchomości na wynajem jako zabezpieczenie na przyszłość. Efektem ubocznym jest jednak coraz więcej sporów o opodatkowanie zysków z najmu. Problemem nadal jest to, od kiedy najem przestaje być zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym, który może być opodatkowany korzystniejszym ryczałtem, a staje się firmą. Istotnym czynnikiem może być skala przedsięwzięcia. Przypomniał o tym NSA. Sprawa dotyczyła właściciela kilkudziesięciu nieruchomości na wynajem. We wniosku o interpretację wyjaśnił, że prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Zaznaczył, że nie wszystkie mieszkania są wprowadzone do ewidencji środków trwałych firmy i stanowią majątek prywatny. Z wniosku wynikało, że podatnik ma podpisane umowy najmu zarówno ze zwykłymi osobami fizycznymi, jak i firmami. Umowy najmu okazjonalnego dotyczą apartamentów, które zasadniczo są wprowadzone do ewidencji środków trwałych i stanowią majątek firmowy. Lokale będące przedmiotem najmu długoterminowego to jego majątek prywatny, nie są wprowadzone do ewidencji. Podatnik postanowił się upewnić, czy najem nieruchomości nie ujętych w ewidencji, może być opodatkowany na zasadach ryczałtowych. Fiskus takiej możliwości jednak nie widział. Zauważył, że najem nieruchomości niewprowadzonych do ewidencji i stanowiących majątek prywatny będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych w sposób zorganizowany i ciągły czynności podejmowanych w celach zarobkowych zawierających elementy definicji działalności. Więcej szczegółów- na 16 stronie głównego wydania.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 24.10.2019.).
Wyrok NSA odnotowuje również "Dziennik Gazeta Prawna" w tekście: "Podatek nie zależy od woli wynajmującego". Kto nabywa kilkadziesiąt lokali mieszkalnych, by je wynajmować, prowadzi działalność gospodarczą, niezależnie od tego, co sam o tym sądzi- orzekł NSA. W przepisach podatkowych nie ma jasnych kryteriów decydujących o tym, kiedy wynajem jest jeszcze prywatny, a kiedy staje się już firmowy. Dlatego NSA orzekł, że decydujące znaczenie w tym względzie ma decyzja samego podatnika. Takie stanowisko sąd kasacyjny wyraził w wyroku z 22 sierpnia 2019 r. W najnowszej sprawie sąd jednak uznał inaczej. Chodziło o właściciela kilkudziesięciu mieszkań. We wniosku o interpretację wyjaśnił on, że tylko część tych nieruchomości ujął w firmowej ewidencji środków trwałych i wynajmuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Pozostała część stanowi jego majątek prywatny. Wszystkie lokale wynajmował, ale od tych nieujętych w ewidencji płacił 8,5- proc. ryczałt. Od wynajmu pozostałych uiszczał 19- proc. podatek liniowy. Uważał, że wybór formy opodatkowania należy do niego. Nie zgodził się z tym dyrektor krajowej Informacji Skarbowej. Stwierdził, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów do właściwego źródła ma to, czy najem spełnia przesłanki działalności gospodarczej. Liczy się więc to, czy najem jest cykliczny, powtarzalny, zorganizowany, ciągły i podejmowany w celach zarobkowych. Rację podatnikowi przyznał natomiast WSA w Poznaniu. Stwierdził, że o charakterze najmu przesądza zamiar samego podatnika. Nie zgodził się z tym jednak NSA, stwierdzając, że o tym, czy najem jest dokonywany w ramach działalności gospodarczej, decydują obiektywne kryteria z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a nie wola podatnika i będąca wyrazem tej woli decyzja o ujęciu lokali w firmowej ewidencji środków trwałych. Wątpliwości co do charakteru najmu mogłyby istnieć, gdyby podatnik wynajmował jeden lub dwa lokale, a nie wtedy, gdy jest ich kilkadziesiąt- czytamy na trzeciej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 24.10.2019.).
"Prawo co dnia" w "Rz" informuje natomiast: "Decyzja o Nabielaka 9 z brakami". Komisja weryfikacyjna zajmie się raz jeszcze kamienicą, w której mieszkała Jolanta Brzeska. WSA w Warszawie uchylił decyzję komisji weryfikacyjnej w sprawie nieruchomości przy ul. Nabielaka 9. Stoi tam kamienica symbol. Mieszkała w niej przed śmiercią działaczka lokatorska Jolanta Brzeska. Została zamordowana w niewyjaśnionych dotąd okolicznościach. WSA uznał, że decyzja zawiera braki formalne. Nie mogła wywołać też skutków, o których mówiła. Dotyczyła tylko gruntów, a nie budynku. Kamienica była cały czas własnością dawnych właścicieli. Dlatego WSA zdecydował, by komisja zajęła się sprawą raz jeszcze. Komisja weryfikacyjna zakwestionowała reprywatyzację Nabielaka 9 w grudniu 2017 r. Nakazała markowi M., znanemu handlarzowi roszczeń, zwrot miastu równowartości nienależnie pobranego świadczenia w kwocie ponad 2,9 mln zł. Ponadto według komisji urzędnicy, którzy podpisali się pod decyzją reprywatyzacyjną, wyrządzili szkodę miastu. Komisja zażądała od nich odszkodowania w wysokości 12- krotności wynagrodzenia- czytamy na 15 stronie głównego wydania.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 24.10.2019.).
"Rz" w dodatku "Moje pieniądze" radzi natomiast: "Czy można <<odfrankowić>> kredyt". Kredytobiorcy frankowi muszą określić, jakie wady ma ich umowa, czego oczekują od banku i jak chcą to zrobić. Pierwszym krokiem powinna być reklamacja w banku. Sprawdzamy, co może zrobić kredytobiorca, który pożyczył od banku kapitał we frankach szwajcarskich, po tym jak Trybunał Sprawiedliwości UE wydał orzeczenie w sprawie takich pożyczek. Przede wszystkim warto przeanalizować swoją umowę pod kątem klauzul niedozwolonych. Wielu frankowiczów tego jeszcze nie zrobiło, nie wiedzą, czego tak naprawdę mogą się domagać. A warto przypomnieć, że klauzula indeksacyjna lub waloryzacyjna, o której jest najgłośniej w kontekście wyroku TSUE, to niejedyna, która może uznać za niedozwoloną- wskazuje Biuro Rzecznika Finansowego. Więcej szczegółów- na piątej stronie dodatku.
(Źródło: "Rzeczpospolita"- 24.10.2019.).
"Dziennik Gazeta Prawna" odnotowuje: "VAT płaci ten, kto zbywa lokal". Deweloper, który kupił inwestycję od drugiego, musi zapłacić podatek od zaliczek na poczet ceny lokali, mimo że rozliczył się już z nich z fiskusem poprzedni inwestor- orzekł NSA. Z ustawy o VAT wynika, że obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstaje z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Natomiast jeżeli przed dostawą zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty (przedpłata, zaliczka, zadatek, rata), to obowiązek powstaje już z ta chwilą, oczywiście w części otrzymanej zapłaty. Problemu nie ma, gdy deweloper przyjmuje zaliczki na poczet ceny mieszkań, a po zakończeniu budowy przenosi własność lokali na nabywców. W takiej sytuacji rozlicza VAT z chwilą otrzymania zapłaty, a nie podpisania aktu notarialnego. Sytuacja komplikuje się, kiedy deweloper sprzedaje niezakończoną inwestycję drugiemu. Z takim problemem spotkała się spółka deweloperska, która kupiła nieruchomość w budowie od innego dewelopera. Tamten zdążył już dostać od 10 przyszłych nabywców mieszkań 100 proc. wpłaty na poczet ceny lokalu. Z chwilą otrzymania tych pieniędzy odprowadził od nich VAT. Ostatecznie jednak sprzedał inwestycję, nie zwracając zaliczek nabywcom. Spółka, która przejęła inwestycję, zaliczyła je na poczet ceny lokali. Chciała się upewnić, że w tym zakresie nie powstanie u niej obowiązek podatkowy, bo VAT od zaliczek odprowadził już poprzedni deweloper. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał jednak, że obowiązek podatkowy ciąży nie na tym, kto przyjął zaliczki, tylko na tym, kto dokonał dostawy. Słowem, VAT od wpłat powinna rozliczyć firma, która przejęła inwestycję i ostatecznie sprzedała lokale. Stanowisko fiskusa potwierdził WSA w Gdańsku i NSA. Więcej szczegółów- na drugiej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 24.10.2019.).
"DGP" informuje też: "Reforma zamówień publicznych już ruszyła". Choć nowe przepisy o zamówieniach publicznych wejdą w życie za 14 miesięcy, nic nie stoi na przeszkodzie, by niektóre z rozwiązań stosować już teraz. Zwłaszcza gdy, tak jak klauzule waloryzacyjne, mogą zapobiegać zrywaniu kontraktów. Jadwiga Emilewicz, minister przedsiębiorczości i technologii podkreślała na zorganizowanej w środę konferencji prasowej, że nowe prawo zamówień publicznych, podpisane już przez prezydenta, to najprawdopodobniej największa ustawa, jaką przyjął Sejm mijającej właśnie kadencji. I jednocześnie najważniejsza, bowiem reguluje rynek o wartości przeszło 202 mld zł, a więc prawie 10 proc. polskiego PKB. Rynek, na którym jednak nie dzieje się dobrze. W ubiegłym roku odnotowano najniższe zainteresowanie przedsiębiorców przetargami publicznymi. Jednym z głównych celów nowej ustawy jest zachęcenie firm, zwłaszcza sektora MŚP, do startu w przetargach. Przyczyną tak niskiego zainteresowania jest brak równowagi kontraktowej między wykonawcami i zamawiającymi. Nowa ustawa stara się te szale względnie równoważyć. Ma w tym pomóc m.in. katalog klauzul abuzywnych, czyli postanowień, których nie będzie wolno wpisywać do umów, poprawa płynności finansowej poprzez obowiązkowe zaliczki i częściowe płatności, a także klauzule waloryzacyjne, które mają przewidywać zmiany wynagrodzenia w przypadku wahnięcia cen materiałów budowlanych czy robocizny. Ta ostatnia zmiana jest o tyle istotna, że mogłaby zapobiegać schodzeniu firm z placów budów i długotrwałym procesom sądowym. Od wielu miesięcy klauzule waloryzacyjne są standardowo wpisywane do umów zawieranych przez GDDKiA oraz PKP PLK SA. Na razie jednak nie jest to obowiązek prawny, dlatego wielu innych zamawiających (zwłaszcza samorządowych) tego nie robi. Zarówno MPiT, jak i Urząd Zamówień Publicznych zachęcają jednak do ich stosowania już teraz, bez czekania do początku 2021 r., kiedy wejdą w życie nowe przepisy. Więcej szczegółów- na piątej stronie głównej wkładki prawnej.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 24.10.2019.).
"DGP" w dodatku "Transport i Logistyka" zauważa z kolei: "Powierzchni przybywa i większość znajduje najemców". Złote czasy dla magazynów w Polsce wciąż trwają. Pierwsza połowa tego roku przyniosła kolejne rekordy lub wyniki do nich zbliżone. Od stycznia do czerwca przybyło ponad 1 mln mkw. powierzchni magazynowej, co czyni pierwszą połowę tego roku najlepszą w historii pod tym względem. Przed rokiem było to 734 tys. mkw. Aktywność deweloperów skoncentrowała się przede wszystkim w centralnej Polsce, gdzie ukończono ponad 200 tys. mkw. nowych magazynów. Poza tym deweloperzy zrealizowali swoje projekty w Trójmieście, Wrocławiu, Szczecinie oraz Olsztynku. Tym samym całkowite zasoby magazynowe w Polsce sięgają ok. 17 mln mkw.- czytamy na czwartej stronie dodatku.
(Źródło: "Dziennik Gazeta Prawna"- 24.10.2019.).
"Głos Szczeciński" w swojej "Strefie biznesu" odnotowuje: "Blisko połowa mieszkań kupowana jest na inwestycje". Według szacunków NBP w II kwartale aż 42 proc. mieszkań w największych miastach zostało kupionych jako inwestycje. Według ekspertów to wynik ujemnego oprocentowania lokat bankowych. Do tego Międzynarodowy Fundusz Walutowy prognozuje, że inflacja w Polsce w latach 2020- 2021 ma wzrosnąć aż do 3,5 proc. Takiego poziomu inflacji nie pokona żadna lokata. Inwestycje w mieszkania na wynajem przynoszą natomiast kilkukrotnie wyższe zyski. Z wyliczeń NBP wynika, że w II kwartale blisko połowę (42 proc.) sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym kupili prywatni inwestorzy. Taka sytuacja trwa już od 2 lat. Kupując lokal na wynajem (bez kredytu) można obecnie uzyskać stopę zwrotu wynoszącą średnio ok. 7 proc. brutto (przy założeniu, że lokal będzie on zamieszkany przez 12 miesięcy w roku). W ostatnim czasie banki podjęły pewne kroki, aby ograniczyć ryzyko napompowania bańki na rynku nieruchomości. Zauważalnie podwyższyły marże dla kredytów z niskim (10 i 20 proc.) wkładem własnym. Po ostatnich podwyżkach średnia marża dla takich kredytów wynosi już 2,46 proc., czyli jest najwyższa od 2010 r.- czytamy na 12 stronie "Głosu".
(Źródło: "Głos Szczeciński"- 24.10.2019.).
