Czwartek, 2 marzec 2023

¨Nie tylko opieka przez całą dobę da ulgę¨
¨Pobyt w DPS nie wyklucza ulgi dla opiekuna¨
¨Nie ma i nie będzie ustawy o REIT- ach¨
¨Pozbywamy się drogich długów¨
¨Program drzewa plus, inwestycje minus¨
¨Unia chce zazielenić miasta. Czy to zatrzyma inwestycje?¨
¨Koniec zatorów w sądach wieczystoksięgowych¨
¨W tej chwili wynajem około 50 metrowego mieszkania w Szczecinie kosztuje 2600 zł¨

Więcej poniżej.

¨Prawo co dnia¨ w czwartkowej ¨Rzeczpospolitej¨ odnotowuje: ¨Nie tylko opieka przez całą dobę da ulgę¨. Spadkobierca, który za pieczę nad niespokrewnionym spadkodawcą dziedziczy po nim mieszkanie, może liczyć na zwolnienie z podatku, także gdy podopieczny przebywał w domu opieki. W środę NSA uwzględnił skargę spadkobiercy, któremu fiskus odmówił zwolnienia przy dziedziczeniu nieruchomości po obcej dla niego osobie. Spór dotyczył specjalnego zwolnienia przewidzianego w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Pozwala on nie płacić daniny przy nabyciu- głównie w drodze spadkobrania- nieruchomości od jej powierzchni do 110 mkw. W sprawie chodziło o podatnika z III grupy, czyli osobę niespokrewnioną. W tym przypadku ulga uzależniona jest od sprawowania opieki nad wymagającym jej spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym, przez co najmniej daw lata. Schody zaczęły się, gdy podopieczny zmarł, a opiekun dostał w spadku po nim 57- metrowe mieszkanie. Fiskus uznał, że podatnik spełnia wszystkie warunki do ulgi poza jednym- nie sprawował faktycznej opieki nad wymagającym jej spadkodawcą. Mężczyzna przebywał na stałe w domu opieki, więc spadkobierca nie nabył ulgi. Fiskus wystawił więc słony rachunek na ponad 60 tys. zł podatku od spadku. WSA w Warszawie zgodził się, że skarżący tylko pomagał w opiece. Inaczej uznał NSA. Wprawdzie zgodził się też, że sporna opieka musi być sprawowana osobiście i faktycznie. Jednak nie oznacza to, że umowy o nią nie może zawrzeć z osobą, która przebywa w placówce. Opiekę należy odnosić do danej sytuacji, a w przepisie nie ma mowy, że ma być wyłączna. Więcej szczegółów- na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 02.03.2023.).

O tej sprawie informuje również ¨Dziennik Gazeta Prawna¨ w tekście: ¨Pobyt w DPS nie wyklucza ulgi dla opiekuna¨. Spadkobierca może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn, mimo że jego podopieczny przebywał na co dzień w domu pomocy społecznej. NSA orzekł wczoraj, że sprawowanie opieki to także utrzymywanie relacji i dbanie o potrzeby spadkodawcy. Spór dotyczył tego, jak należy rozumieć wyrażenie ¨sprawowanie opieki¨, o którym mowa w art. 16 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jest ono warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Szczegóły- na trzeciej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 02.03.2023.).

Natomiast ¨Prawo co dnia¨ w ¨Rzeczpospolitej¨ informuje: ¨Nie ma i nie będzie ustawy o REIT- ach¨. Potwierdził to ¨Rz¨ ekspert Ministerstwa Finansów. Jego deklaracja zamyka spekulacje na temat projektowania narzędzi, które zachęciłyby fundusze do inwestowania na rynku najmu w Polsce. REIT- y (Real Estate Investment Trust) to instrumenty inwestycyjne stosowane na rynku najmu, dające udział w czynszach płaconych przez najemców lub zyski ze sprzedaży. Pozwala inwestować w nieruchomości, grunty, magazyny, budynki mieszkalne i usługowe, np. galerie handlowe. Prace nad projektem ustawy o REIT- ach trwały kilka lat. Rozpoczęły się jeszcze pod kierownictwem ówczesnego ministra rozwoju Jarosława Gowina. Po jego odejściu z rządu inicjatywę przejął resort finansów. Teraz projekt zakończył swój byt. Podobnie jak specjalny zespół, który nad nim pracował. Jak przyznaje w rozmowie z ¨Rz¨ dyrektor departamentu podatków dochodowych Ministerstwa Finansów, prace nad ustawą nie są już prowadzone. I nie należy się spodziewać, że do końca tej kadencji Sejmu to się zmieni. Zdaniem prezesa BCC, rezygnacja z tej ustawy to błąd. Uważa też, że należałoby wprowadzać REIT- y szeroko, tzn. zarówno do nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych. Cytowana w tekście przedstawicielka Stowarzyszenia Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych wskazuje natomiast, że REIT- y miałyby wręcz pozytywny wpływ na rynek wynajmu. W obecnej sytuacji byłby to dodatkowy instrument finansowy na rynku. Ustawa według założeń miała nakłonić fundusze do inwestowania w budowę głównie mieszkań na wynajem. Więcej- także na 13 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 02.03.2023.).

¨Rz¨ zauważa w innym miejscu: ¨Pozbywamy się drogich długów¨. W minionym roku padł rekord pod względem liczby i wartości wcześniej spłacanych kredytów. To efekt m.in. wzrostu kosztów pożyczania. Na szybszą redukcję zadłużenia mogą sobie pozwolić głównie ci, którzy mają wysokie oszczędności. Nadpłacanie lub wcześniejsze spłacanie długów w banku nie jest niczym nowym, ale w 2022 r. padło pod tym względem kilka rekordów. Jak wyliczył ostatnio Jacek Furga ze Związku Polskich, liczba kredytów mieszkaniowych całkowicie spłaconych sięgnęła aż 308,6 tys., podczas gdy w poprzednich latach średnio wynosiła ona ok. 106 tys. Z kolei z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w ub.r. Polacy na przedterminową spłatę kredytów przeznaczyli niemal 30 mld zł, a rok wcześniej- ok. 18 mld zł, zaś w 2020 r.- ok. 12 mld zł. Z kolei nadpłaty sięgnęły w 2022 r. ok. 23 mld zł- prawie trzy razy więcej niż w 2021 r. Łącznie wartość nadpłat i całkowitych spłat kredytów mieszkaniowych przez kredytobiorców w 2022 r. sięgnęła 34,2 mld zł i była o połowę wyższa niż w 2021 r. Taki poziom nadpłat i spłat nie był widziany przynajmniej od 2012 r. Skąd te rekordy? Rok 2022 był wyjątkowy. Mieliśmy do czynienia ze skokowym wzrostem stóp procentowych i w ślad za tym- kosztów obsługi bieżącej kredytów. By uniknąć wysokich odsetek, część osób zdecydowała się na nadpłacanie kredytu lub nawet jego wcześniejszą spłatę w całości. Jednak jak zauważa analityk HRE Investments, przedterminowa spłata kredytu mieszkaniowego wymaga zwykle odpowiednio wysokich oszczędności. A sytuacja z 2022 r. pokazała, że sporo kredytobiorców takie duże nadwyżki finansowe potrafiło wypracować, choć jednocześnie na bieżąco spłacało miesięczne wysokie raty. Do tego dochodzi fakt, że przez kilka ostatnich lat koszt kredytu spadał, za to wynagrodzenia dynamicznie rosły. Pozwalało to akumulować wymierne oszczędności nawet zadłużonym Polakom. Z kolei część ¨świeżo¨ zadłużonych może dokonywać wcześniejszej spłaty długu przy okazji sprzedaży nieruchomości lub zamiany mieszkania na inne. Potwierdzają to dane BIK, z których wynika, że na wcześniejsze wyjście z długu decydują się zarówno te osoby, które zaciągnęły zobowiązanie w banku kilkanaście lat temu (a więc pozostało im do spłaty relatywnie mniej), a także ci, którzy zadłużyli się nawet kilkanaście miesięcy temu. Jeśli chodzi o wartość całkowitych wcześniejszych spłat dokonanych w minionym roku, ok. 11 proc. udziału mają kredyty udzielone w 2021 r., a te w 2020 r.- 9 proc. Łącznie daje to 20 proc. udziału, a jeśli chodzi o kredyty z lat 2017- 2021- aż 46 proc. (w puli nadpłat udział tych pięciu roczników sięga zaś 57 proc.). Czy taki rok, jak ten miniony, może się powtórzyć? Kredyty mieszkaniowe wciąż są bardzo drogie, a oprocentowanie depozytów (jak wynika z ostatnich danych NBP) zaczęło spadać w styczniu (średnio do 6 proc. z 6,3 proc.). Obsługa zadłużenia sporo kosztuje. Jednak wydaje się, że ci, którzy mieli odpowiednio wysokie oszczędności, by pozbyć się długu, już je wykorzystali. Więcej szczegółów- na 17 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 02.03.2023.).

¨Rz¨ także krótko: 288 mln zł to pula preferencyjnych kredytów w programie wspierania społecznego budownictwa czynszowego. BGK uruchomił nabór wniosków, który potrwa do końca marca br. Kredyt, o który mogą się starać m.in. towarzystwa budownictwa społecznego, spółdzielnie mieszkaniowe i spółki gminne, może sfinansować do 80 proc. kosztów inwestycji.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 02.03.2023.).

¨Dziennik Gazeta Prawna¨ zauważa natomiast: ¨Program drzewa plus, inwestycje minus¨. Unia Europejska planuje zmusić miasta, by zwiększały powierzchnie terenów zielonych. Ale to oznaczałoby również wyhamowanie ich rozwoju. Do 2040 r. terenów zielonych ma być o co najmniej 3 proc. więcej, a do 2050 r. o 5 proc. więcej w stosunku do całkowitej powierzchni miast, miasteczek i przedmieść w 2024 r.- wynika z najnowszych poprawek Europejskiego Komitetu Regionów do projektu rozporządzenia Parlamentu i Rady UE w sprawie odtwarzania przyrody. W praktyce może to oznaczać, że tam, gdzie nie będzie przestrzeni na dodatkowe zazielenienie,, nie będzie również miejsca na nowe inwestycje. Chociaż nikt nie ma wątpliwości, że roślinność jest w miastach niezbędna, to tak postawione cele zaniepokoiły lokalnych włodarzy. Zarząd Związku Miast Polskich we wstępnej ocenie stwierdził, że propozycja ¨może zablokować rozwój miast i stać się dla niektórych dramatycznym wyzwaniem¨. Instytut Rozwoju Miast i Regionów alarmuje z kolei, że ustanowienie sztywnych wskaźników odnoszących się do granic administracyjnych miast spotęguje efekt suburbanizacji i przekreśli szanse na realizację koncepcji miast zwartych. Innego zdania są organizacje ekologiczne. Te chciałyby zmiany podejścia w prowadzeniu inwestycji w miastach, do czego finalnie nowe rozporządzenie może je zmusić. Jak wskazują, zamysł tych przepisów jest taki: nie zmniejszamy terenów zielonych, ale rozwój też musi następować. Powinniśmy więc poruszać się w ramach terenów już zabudowanych i mniej intensywną zabudowę zastąpić bardziej intensywną. Sceptycznie do unijnych propozycji nastawione jest Ministerstwo Klimatu i Środowiska, które postuluje, aby wskaźniki wzrostu nie były wyliczane w odniesieniu do całej powierzchni miast, ale do samych terenów zielonych znajdujących się już w przestrzeni miejskiej- czytamy na pierwszej stronie głównego wydania. ¨DGP¨ wraca do sprawy w kolejnym tekście: ¨Unia chce zazielenić miasta. Czy to zatrzyma inwestycje?¨. Od ostatecznego kształtu projektowanych regulacji może zależeć to, czy rozwój miast nie zostanie zablokowany. Część ekspertów uważa, że unijne wymogi będą dużym problemem i nasilą proces suburbanizacji. W decydującą fazę wchodzą prace nad projektem rozporządzenia Parlamentu i Rady UE w sprawie odtwarzania przyrody. Komisja Europejska zaprezentowała pierwszą jego wersję w czerwcu ub.r. w ramach realizacji Strategii na rzecz bioróżnorodności biologicznej do 2030 r. Z punktu widzenia miast najistotniejszy jest art. 6 dokumentu, który zobowiązuje państwa członkowskie do tego, aby w miastach, miasteczkach i na przedmieściach nie doszło do utraty netto terenów zielonych, włącznie z zapewnieniem odpowiedniego pokrycia koronami drzew. Instytut Rozwoju Miast i Regionów wskazuje, że polskie miasta mają jeszcze duży potencjał rozwoju w swoich granicach, a wytyczenie restrykcyjnych celów procentowych dotyczących zwiększenia terenów zielonych będzie skutkować wypychaniem inwestycji poza ich granice i pogłębiać zjawisko suburbanizacji. Inaczej widzą to ekolodzy, podkreślając, że w polskich miastach zaniedbania dotyczące terenów zielonych narastały przez ostatnie 20- 30 lat. Jak argumentują, nowa inwestycja może być realizowana np. przez podwyższenie istniejących nieruchomości. Można wyburzyć stare budynki i w ich miejsce wybudować nowe, wyższe, mieszczące więcej mieszkań. W wielu miastach mamy też tereny pofabryczne, które nie są wykorzystane. W Polsce mamy gigantyczne rezerwy, jeżeli chodzi o stare budynki, wiele z nich niszczeje- czytamy na siódmej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 02.03.2023.).

¨DGP¨ informuje też: ¨Koniec zatorów w sądach wieczystoksięgowych¨. Skrócił się czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej. Zazwyczaj nie zajmuje to więcej niż kilka miesięcy. Nie powinna tego zmienić nawet zapowiadana kolejna reforma przekształceniowa. Kilka lat temu na wpis do księgi wieczystej czekało się do 30 dni, a bardzo często sądom wieczystoksięgowym wystarczały dwa tygodnie. Zdecydowane wydłużenie tego czasu nastąpiło w 2019 r. To rezultat wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ministerstwo Sprawiedliwości zwiększyło liczbę etatów w sądach wieczystoksięgowych, ale wobec ogromnego napływu spraw w 2019 r. okazało się to niewystarczające. W efekcie powstały zaległości, które trzeba było nadrabiać w 2020 r., a nawet 2021 r. Prace sądów zakłócił też COVID- 19. Na to wszystko nałożył się boom na rynku nieruchomości. W dużych miastach na wpis do księgi wieczystej w 2021 r. trzeba było czekać rok, a czasem nawet dłużej. To utrudniało obrót nieruchomościami i podniosło koszt kredytów hipotecznych. Banki, w oczekiwaniu na wpis do hipoteki księgi wieczystej,  by ograniczyć ryzyko związane z udzieleniem kredytu na zakup nieruchomości bez zabezpieczenia, wymagały od klientów wykupienia na ten czas ubezpieczenia pomostowego. Opłata wynosi od 0,7 do 1 proc. wartości lokalu, aż do uzyskania wpisu do hipoteki. W sierpniu 2022 r. parlament przyjął ustawę o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która koszt ubezpieczenia traktuje jak rodzaj kaucji, która bank po uzyskaniu wpisu musi zwrócić. Ulżyła kredytobiorcom, ale nie odciążyła sądów wieczystoksięgowych. Co w takim razie spowodowało w 2022 r. skrócenie czasu oczekiwania? Jak informuje rzecznik Sądu Okręgowego w Szczecinie, z analizy danych statystycznych wynika, że po okresie zwiększonego napływu spraw w latach 2019- 2020, co było konsekwencją wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, w tej chwili liczba spraw wróciła do poziomu z lat 2017- 2018. Efektem jest skrócenie czasu oczekiwania na wpis do księgi średnio do czterech miesięcy, ale wiele z nich udaje się zamknąć w dwóch- trzech miesiącach. Wnioski pilne, w tym o wpis hipoteki, są załatwiane w ciągu około dwóch tygodni. Zgodnie z treścią ankiety wysłanej przez ¨DGP¨ do wybranych sądów, średnio trzy- cztery miesiące trzeba też czekać na wpis w Łodzi, Pruszkowie, Poznaniu i Gdańsku. W Sądzie Rejonowym dla Warszawy- Mokotowa średni czas rozpoznania wniosków o wpis hipotek umownych, a tych jest najwięcej, na koniec 2022 r. wynosił również ok. trzech- czterech miesięcy. Krócej, bo średnio dwa miesiące, trzeba czekać na wpis w Opolu i Krakowie. We Wrocławiu tylko 1,5 miesiąca. Rekordzistą jest Lublin, gdzie średni czas oczekiwania na wpis w 2022 r. da się policzyć w dniach- 27,01, a wynik za sam IV kw. zeszłego roku jest jeszcze odrobinę lepszy (25,64). Dla odmiany w Sądzie Rejonowym w Piasecznie czas oczekiwania na wpis w księdze wieczystej wynosi 12 miesięcy. Jednak i tu wnioski o ustanowienie hipoteki umownej są traktowane jako pilne, a czas ich rozpoznania wynosi od sześciu do ośmiu miesięcy. Więcej szczegółów- na piątej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 02.03.2023.).

¨Głos Szczeciński¨ odnotowuje: ¨W tej chwili wynajem około 50 metrowego mieszkania w Szczecinie kosztuje 2600 zł¨. Stawki najmu mieszkań ponownie rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w styczniu były one średnio o 1,3 proc. wyższe niż w grudniu i aż o 25 proc. wyższe niż przed rokiem. Po kilku miesiącach względnej stabilizacji powrócił więc wyraźny wzrost. Trudno jednak przewidzieć jak długo to potrwa. W styczniu 2023 r. na portalach internetowych przybyło ofert wynajmu mieszkań. Dzięki temu liczba unikalnych, aktywnych ogłoszeń w 16 miastach wróciła do przedwojennego poziomu 29 tysięcy ofert. Przypomnijmy, że ogromny napływ imigrantów z Ukrainy sprawił, że wiosną ubiegłego roku liczba ogłoszeń o wynajmie spadła o ponad 40 proc. To sprawiło, że stawki wystrzeliły o 14 proc. w ciągu zaledwie dwóch miesięcy, a później nadal powoli rosły (niewielkie spadki pojawiły się tylko w październiku i grudniu). Choć liczba ogłoszeń wróciła do normy, to koszty najmu już nie. W styczniu ceny wynajmu ponownie rosły. W Szczecinie za wynajem trzeba teraz płacić 51 zł za metr kwadratowy. Tak więc wynajęcie mieszkania około 50 metrów kwadratowych to teraz koszt 2600 zł miesięcznie (bez opłat licznikowych i administracyjnych). W porównaniu do stycznia 2022 r. ceny najmu wzrosły we wszystkich dużych miastach bez wyjątku. Przeciętny wzrost wynosi 25 proc. Jeśli chodzi o konkretne miasta, to najbardziej zdrożał najem w Krakowie (35 proc.). Natomiast najmniejszy wzrost odnotowano w Szczecinie i Częstochowie (po 13 proc.). Dalsze wzrosty może ograniczać spadek popytu wynikający z tego, że coraz łatwiej będzie przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego- twierdzi cytowany w tekście analityk Expandera. I tłumaczy, że po pierwsze kredyty hipoteczne stają się łatwiej dostępne, ponieważ KNF złagodziła regulację dotyczącą wyliczania zdolności kredytowej. Te zmiany wprowadził już Alior Bank, Millennium i Santander, a od 1 marca dołączy do nich ING Bank Śląski. Pozostałe banki zapewne również skorzystają z okazji, aby poprawić dostępność swoich kredytów. Kolejnym elementem, który może obniżyć popyt na najem jest program ¨Bezpieczny kredyt 2%¨ . Dynamiczne wzrosty stawek najmu w połączeniu ze stagnacją cen mieszkań powodują, że opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest coraz wyższa. Przed rokiem przeciętnie było to 4,5 proc. netto. W styczniu tego roku już 5,61 proc. netto, czyli odpowiednik lokaty z oprocentowaniem 6,93 proc. To jednak przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku oraz przy zakupie bez udziału kredytu. Wyliczenie uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty. W Szczecinie ta rentowność inwestycji netto, gdy mieszkanie wynajęte jest przez 12 miesięcy wynosi 5,8 proc. Jednocześnie oprocentowanie brutto dla lokaty bankowej w Szczecinie to w tej chwili 7,2 proc.- czytamy na łamach ¨Głosu¨.

(Źródło: ¨Głos Szczeciński¨– 02.03.2023.).