Czwartek, 12 styczeń 2023

¨Nowy plan, pieniądze tylko dla właściciela¨
¨Drogie ciepło małych miast¨
¨Rekompensaty nie chronią przed drogim ciepłem¨
¨Rynek nieruchomości skazany na spowolnienie¨
¨Prąd ze słońca z mocnym wsparciem¨
¨Zielone inwestycje dla domu z dotacjami¨
¨Ekologia w domu z dopłatami¨
¨WIBOR odchodzi w przeszłość¨
¨Internaty są objęte podatkiem od budynków¨
¨Rok na uwłaszczenie to za mało¨

Więcej poniżej.

¨Prawo co dnia¨ w czwartkowej ¨Rzeczpospolitej¨ odnotowuje: ¨Nowy plan, pieniądze tylko dla właściciela¨. Rekompensaty za pogorszenie korzystania z nieruchomości nie może domagać się nabywca tego roszczenia. To sedno najnowszego orzeczenia SN. Kwestia ta wynikła w sprawie, w której Sąd Okręgowy w Gdańsku zobowiązał Gminę Miasto Gdynia, aby wykupiła od powódki, miejscowej spółki jawnej, nieruchomość za 3,2 mln zł. Na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy odszkodowania albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Roszczenie to powstało w związku z uchwaleniem w 2010 r. planu zagospodarowania i przysługiwało pierwotnie właścicielce, która scedowała je na tę spółkę w kwietniu 2011 r. SO wskazał, że ani z istoty tego roszczenia, ani z ustawy nie wynika zakaz jego zbywania, spółce zatem przysługuje prawo do tego roszczenia. Przy rozpoznawaniu apelacji wniesionej przez miasto sąd apelacyjny powziął wątpliwości, z którymi zwrócił się do SN, wskazując, że w dotychczasowym orzecznictwie SN kwestia zbywalności tych roszczeń nie była wprost podejmowana, pojawiły się natomiast wypowiedzi o prawie do ich dochodzenia. W jednym z wyroków SN wyjaśnił, że odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 1 pkt 1 może skutecznie dochodzić właściciel lub użytkownik wieczysty mający taki status w chwili wejścia w życie nowego lub zmienionego prawa miejscowego, jak i w chwili wytoczenia powództwa oraz zamknięcia rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku przez sąd drugiej instancji. W swoim orzeczeniu SN uznał, że sąd apelacyjny nie miał wątpliwości, jak rozstrzygnąć kwestię objęta pytaniem prawnym. Przeciwnie, wskazują one na przekonanie SA o niedopuszczalności cesji takiego roszczenia. Więcej szczegółów- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 12.01.2023.).

¨Rz¨ zauważa w innym miejscu: ¨Drogie ciepło małych miast¨. Ceny ciepła jako pierwsze uderzą Polaków po kieszeni- i to dużo mocniej, niż jeszcze jesienią zapowiadał rząd. Wzrost cen za ogrzewanie w blokach miał dla ok. 15 mln Polaków nie przekroczyć 42 proc. Okazuje się jednak, że- zwłaszcza w mniejszych miejscowościach- te wzrosty są kilka razy wyższe. I ani ciepłownie, ani Urząd Regulacji Energetyki nie mogą nic w tej sprawie zrobić. Największy problem mają mieszkańcy mniejszych miast, gdzie są tylko lokalne ciepłownie. Tam, gdzie są duże elektrociepłownie, można próbować zoptymalizować koszty, rozkładając ofertę na ciepło i energię elektryczną, co pozwala zmniejszyć skalę podwyżek- czytamy na pierwszej stronie głównego wydania. ¨Rz¨ wraca do sprawy w kolejnym tekście: ¨Rekompensaty nie chronią przed drogim ciepłem¨. Podwyżki cen ciepła stają się smutną rzeczywistością milionów Polaków, i to mimo wprowadzonych przez rząd rekompensat. System ten okazuje się nieskuteczny, a rachunki drenują portfele. Ponad 15 mln Polaków może zapłacić znacznie więcej za ogrzewanie niż jeszcze jesienią 2022 r. obiecywał to rząd. Wszystkiemu winne są zbyt wysokie limity mrożenia cen ciepła. Rząd zapewniał, że podwyżki sięgną maksymalnie 42 proc. W rzeczywistości mieszkańcy budynków wielorodzinnych- zwłaszcza w mniejszych miastach- będą zmuszeni płacić nawet 100 proc. więcej niż dotychczas. I żadne rekompensaty ich nie uratują. Jak wynika z danych Urzędu Regulacji Energetyki, w dużych miastach wojewódzkich- gdzie nadal funkcjonują bloki produkujące prąd i ciepło w oparciu o węgiel- mieszkańcy zapłacą ok. 20- 30 zł/ GJ więcej. W  mniejszych miejscowościach tzw. Polski powiatowej będzie to już nawet 50- 70 zł/ GJ. Będzie tak, mimo że dostawców ciepła obejmą rekompensaty. Jak tłumaczy URE, ustawa z 15 września 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach w zakresie niektórych źródeł ciepła  związku z sytuacją na rynku paliw, nie zawiera rozwiązań ustanawiających granicę dopuszczalnego wzrostu cen ciepła na określonym poziomie dla odbiorców w gospodarstwach domowych (i innych chronionych kategorii odbiorców). Ciepłownie nie widzą szans na zmianę taryf. Prezes Izby Ciepłownictwo Polskie podkreśla, że przedsiębiorstwa ciepłownicze mają niewielki wpływ na ceny. Jego zdaniem rosnące dziś stawki za ciepło to pokłosie braku kompleksowych regulacji dla ciepłownictwa systemowego. Jak zauważa ¨Rz¨ rząd analizuje, czy jeszcze w tym roku nie wprowadzić dodatkowych rekompensat dla mieszkańców. Więcej szczegółów- na 16 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 12.01.2023.).

¨Rz¨ informuje też: ¨Rynek nieruchomości skazany na spowolnienie¨. Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w korektę, jednak co do jej głębokości analitycy nie są zgodni. Wyraźnie hamuje wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym. Jak wynika z danych NBP, w III kw. 2022 r. dynamika cen w miastach będących siedmioma największymi rynkami nieruchomości w kraju była już niemal o połowę niższa niż kwartał wcześniej. Wzrosły o 8 proc., wobec inflacji ponad 15 proc. Inflacja sprawia, że realnie mieszkania już tanieją. Zaczynają się pojawiać pierwsze sygnały spadku cen nominalnych, zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych. Pod presją znajdują się szczególnie ceny mieszkań trzypokojowych i większych oraz tych położonych w mniejszych miastach. Rynkowi nieruchomości szkodzi wysokie oprocentowanie kredytów, więc na odczuwalną poprawę będzie można liczyć dopiero po pierwszych obniżkach stóp procentowych. Silnego spadku zdolności kredytowej nie zrekompensowałaby nawet obniżka cen rzędu 5- 10 proc. Nieco bardziej optymistycznie nastawiony jest cytowany w tekście główny analityk HRE Investments. Jego zdaniem odbudowaniu popytu na kredyty powinna sprzyjać rosnąca zdolność kredytowa. Wesprą ją spadek oprocentowania kredytów, zastąpienie  WIBOR- u WIRON- em, wzrost płac i zmniejszenie buforu banków na podwyżki stóp procentowych. Jak przewiduje dalej, zaczną się też normalizować związane z przewagą popytu nad podażą napięcia na rynku najmu. Tempo wzrostu stawek czynszów powinno być wolniejsze niż w 2022 r., choć oferta lokali najprawdopodobniej będzie nadal mocno przebrana. Według specjalisty, choć poprawa na rynku kredytowym może przełożyć się na odbicie w sprzedaży mieszkań, to pogorszenie koniunktury na rynku i tak zaszkodzi budownictwu mieszkaniowemu. Ta zaś pozostanie bardzo słaba, mimo zapowiadanego przez rząd programu Pierwsze Mieszkanie, a także utrzymania wakacji kredytowych. Więcej szczegółów- na 17 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 12.01.2023.).

W ¨Rz¨ również czytamy: ¨Prąd ze słońca z mocnym wsparciem¨. Rząd chce rozwinąć zieloną energetykę w budynkach wielorodzinnych. Od 1 lutego dofinansowanie do instalacji fotowoltaicznych w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych będzie znacznie większe. Choć montowanie paneli fotowoltaicznych na budynkach wielorodzinnych jest formalnie możliwe, dotychczasowy koszt inwestycji skutecznie zniechęcał. Aby przełamać ten trend, rząd zdecydował się na wprowadzenie nowej instytucji prosumenta lokatorskiego, dzięki czemu możliwe będzie odzyskanie 100 proc. wartości energii przekazanej do systemu energetycznego oraz otrzymanie 50 proc. dofinansowania na instalację- Grant na OZE. Obecnie wysokość dopłaty do instalacji fotowoltaicznych na domach wielorodzinnych jest taka sama jak w przypadku domów jednorodzinnych i wynosi maksymalnie 6 tys. zł. Nowe przepisy pozwolą zarządzającemu budynkiem wielorodzinnym na inwestycję w większą instalację, niż wymaga tego część wspólna. Autokonsumpcja będzie się odnosić jedynie do części wspólnej, a całość energii oddawanej do sieci będzie rozliczana miesięcznie ze sprzedawcą według cen hurtowych i będzie wpływać na konto właściciela. Koszty utrzymania budynku będą niższe dzięki przychodom właściciela, który będzie mógł wykorzystać zaoszczędzone środki na inne potrzeby. Zarządzający budynkiem będzie miał obowiązek zgłoszenia do sprzedawcy energii statusu prosumenta lokatorskiego na podstawie uchwały o budowie takiej instalacji. Więcej szczegółów- na 19 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 12.01.2023.).

Dodatek ¨Rz¨– ¨Moje pieniądze¨ zamieszcza kolejny tekst: ¨Zielone inwestycje dla domu z dotacjami¨. Kryzys energetyczny wymusił szereg modyfikacji w programach wsparcia energetyki oraz większy nacisk na rozwój odnawialnych źródeł energii. Rząd oferuje wsparcie w rachunkach. Jeśli ogrzewasz swój dom lub mieszkanie energią elektryczną, złóż wniosek o dodatek elektryczny, możesz otrzymać 1000 lub 1500 zł. W przypadku, gdy głównym źródłem ciepła jest piec gazowy można się ubiegać o zwrot podatku VAT, ale tylko wtedy, gdy dochody odbiorcy nie przekraczają określonego progu. Wniosek o wypłatę dodatku elektrycznego można składać do 1 lutego 2023 r., gminy powinny go wypłacić do końca pierwszego kwartału tego roku. Wniosek o zwrot podatku VAT trzeba złożyć w ciągu 30 dni od dnia otrzymania faktury dokumentującej dostarczenie gazu, także w jednostkach samorządowych. Zgodnie z ustawą dodatek elektryczny przysługuje odbiorcy energii elektrycznej w gospodarstwie domowym w przypadku, gdy główne źródło ogrzewania jest zasilane energią elektryczną. Ważne, by źródło to zostało zgłoszone lub wpisane do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków do 11 sierpnia 2022 r. Graniczna data nie dotyczy nowo wybudowanych mieszkań czy domów. Dodatek do gazu to zwrot podatku VAT dla gospodarstw domowych, które jako główne źródło ciepła wykorzystują piec gazowy wpisany bądź zgłoszony do CEEB do 21 grudnia 2022 r. Refundacja VAT nie obejmuje ceny gazu wykorzystywanego w kuchni- do gotowania, czy w łazience- do podgrzewania wody- czytamy na pierwszej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 12.01.2023.).

Dodatek ¨Moje pieniądze¨ zamieszcza również obszerny tekst pod hasłem: ¨Ekologia w domu z dopłatami¨. Warto przejrzeć wszelkie programy wsparcia inwestycji w domowe rozwiązania ekologiczne. Zielona transformacja lokum jest nie tylko korzystna dla środowiska, ale też dla finansów osobistych. W ramach programu ¨Czyste powietrze¨ od tego roku zmieniły się warunki otrzymania wsparcia. Dofinansowanie mogą otrzymać osoby fizyczne będące właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub wydzielonego w budynku jednorodzinnym lokalu mieszkalnego z księgą wieczystą. Dotacja jest bezzwrotna, a jej wysokość zależy od dochodów na osobę oraz zakresu modernizacji. Im mniejsze dochody, tym możliwe do pozyskania środki są wyższe. Sama dotacja jest podzielona na trzy poziomy dochodowe: podstawowy poziom dofinansowania- próg dochodowy 135 tys. zł/rok; podwyższony poziom dofinansowania- w gospodarstwie wieloosobowym 1894 zł na osobę, w gospodarstwie jednoosobowym 2651 zł; najwyższy poziom dofinansowania- w gospodarstwie wieloosobowym 1090 zł na osobę, w jednoosobowym 1526 zł. Najwyższe poziomy dofinansowania, uwzględniające kompleksową termomodernizację wraz z mikroinstalacją fotowoltaiczną w poszczególnych częściach programu kształtują się do poziomów 66 tys. zł, 99 tys. zł i 135 tys. zł bezzwrotnej dotacji. Aby dostać pieniądze na całkowitą termomodernizację, trzeba mieć audyt energetyczny (program zakłada pokrycie jego kosztu do 1200 zł). Należy też zrealizować w całości założenie audytu, gwarantujące osiągnięcie co najmniej jednego ze wskaźników: zmniejszenie zapotrzebowania na energię użytkową do 80 kWh/mkw./rok, nie później niż do dnia zakończenia realizacji przedsięwzięcia- czytamy na drugiej stronie dodatku.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 12.01.2023.).

¨Dziennik Gazeta Prawna¨ odnotowuje: ¨WIBOR odchodzi w przeszłość¨. Kredytodawcy rezygnują z oferowania produktów ze zmiennym oprocentowaniem. Wrócą, ale podstawą do wyliczania rat będzie już nowa stopa- WIRON. BNP Paribas Bank Polska i ING Bank Śląski to dwie duże instytucje, które zrezygnowały z udzielania kredytów hipotecznych z oprocentowaniem uzależnionym od stawek WIBOR. Na razie będą sprzedawać kredyty o okresowo stałej stopie (na pięć, siedem czy dziesięć lat). W przyszłości kredyty zmiennoprocentowe wrócą do ich oferty. Będą się jednak opierać na nowych stopach WIRON. Należy się spodziewać, że podobną drogą pójdą konkurenci. To pokłosie zapowiedzianego wiosną ub.r. przez premiera Mateusza Morawieckiego zastąpienia wskaźnika WIBOR przez WIRON i prac tzw. narodowej grupy roboczej. ING BSK zmodyfikował ofertę przed świętami. We wtorek rezygnację z kredytów opartych na WIBOR zapowiedział BNP Paribas. Tam zmiana wejdzie w życie w najbliższą sobotę. Klienci, którzy do tego czasu dostaną ofertę ze stopą zmienną, będą mogli zadłużyć się na dotychczasowych zasadach. Czemu ma służyć zamiana WIBOR na WIRON? Nowe stawki mają charakter transakcyjny, powinny więc bardziej precyzyjnie oddawać koszt pieniądza w gospodarce. Są kalkulowane na podstawie faktycznych umów depozytowych zawieranych przez banki między sobą, a także z dużymi klientami. Wprowadzenia takich stawek wymaga unijne rozporządzenie BMR. Przejście na tego typu indeksy jest dokonywane również poza Unią Europejską. Miało już miejsce w Szwajcarii, Stanach Zjednoczonych czy Kanadzie. Trzymiesięczny WIBOR, najbardziej popularna dotychczas podstawa wyznaczania oprocentowania hipotek, wynosi ok. 7 proc. Podobna stopa WIRON to ponad 6,1 proc. Istnienie tej różnicy nie oznacza, że ¨nowe¨ hipoteki na stopę zmienną będą tańsze. Decydująca będzie wysokość marży. Pozostawienie w ofercie przez część banków tylko kredytów o okresowo stałej stopie zdaje się przybliżać nasz rynek do wielu zachodnich, gdzie tego typu produkty są dużo bardziej popularne niż kredyty o stopie zmiennej. Przedstawiciele Komisji Nadzoru Finansowego od kilku lat podkreślają znaczenie rozwoju rynku kredytów stałoprocentowych. To jeden z priorytetów KNF na bieżący rok. Zmiany w ofercie banków następują w okresie gwałtownego wyhamowania rynku hipotek. Ich sprzedaż była w ostatnich miesiącach o 60?70 proc. niższa niż rok wcześniej. Więcej szczegółów- na siódmej stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 12.01.2023.).

¨DGP¨ zauważa w innym miejscu: ¨Internaty są objęte podatkiem od budynków¨. Internat podlega opodatkowaniu podatkiem od przychodów z budynków ? stwierdził dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Spytał o to uniwersytet, któremu powierzono prowadzenie zespołu szkół ogólnokształcących. Na zespół składa się nie tylko szkoła, lecz także inny budynek, w którym mieści się internat oraz hotel uniwersytecki. W internacie mieszkają w trakcie roku szkolnego uczniowie liceum, natomiast podczas wakacji pokoje są wynajmowane okazjonalnie na zasadach komercyjnych. Z kolei hotel uniwersytecki działa jako odrębna jednostka, a uzyskiwane przychody są rozliczane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Uczelnia zwróciła uwagę na niezarobkowy charakter prowadzenia internatu. Podkreśliła też, że zasady przyjmowania do internatu są określone w rozporządzeniu, nie ma więc mowy o zawieraniu umów najmu lub dzierżawy na swobodnych, komercyjnych zasadach. Argumentowała również, że celem wprowadzenia podatku od przychodów z budynków było zapobieganie unikaniu opodatkowania, a to nie przystaje do sytuacji, w której jest prowadzony internat. Dyrektor KIS nie zgodził się jednak ze stanowiskiem uniwersytetu. Zwrócił uwagę na to, że warunki odpłatnego udostępniania miejsc w internacie ustala sam uniwersytet, w zarządzeniach lub regulaminach. Jest więc spełniony ? zdaniem organu ? warunek, o którym mowa w art. 24b ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT. Podobny problem dotyczy akademików. Spór o to trafiał już kilkakrotnie na wokandę sądów administracyjnych, przy czym rozstrzygnięcia sądów wojewódzkich nie są jednolite. Przykładowo w wyroku z 28 stycznia 2020 r. WSA w Krakowie orzekł, że przychody z akademików, które zaspokajają potrzeby mieszkaniowe studentów, podlegają opodatkowaniu podatkiem od przychodów z budynków. Innego zdania był natomiast WSA w Bydgoszczy w wyroku z 7 kwietnia 2021 r. Oba wyroki są nadal nieprawomocne. Szczegóły- na trzeciej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 12.01.2023.).

¨DGP¨ zauważa w innym miejscu: ¨Rok na uwłaszczenie to za mało¨. Propozycja wykupu gruntów będących w użytkowaniu wieczystym wzburzyła samorządy, które obawiają się utraty źródła przychodu. Przedsiębiorcy, choć popierają sam pomysł, też mają do niego uwagi. Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami przyznaje użytkownikom wieczystym roszczenie o zawarcie umowy nabycia nieruchomości w ciągu roku od dnia wejścia w życie nowych przepisów. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które jest autorem tego pomysłu, uznaje użytkowanie wieczyste za relikt PRL. Pierwszym etapem jego wygaszania była ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.  Jej skutkiem jest uwłaszczenie użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Przedsiębiorcy z różnych organizacji, które opiniowały pierwotny projekt, wskazują m.in. na brak możliwości przewidzenia, jak w trakcie użytkowania będzie się zmieniać opłata roczna. Skarżą się także na ¨ryzyko prawne wynikające z narzuconego celu i terminu zabudowy nieruchomości¨. Ma to uniemożliwiać sprawną zmianę sposobu użytkowania na korzystniejszą dla firmy. Samorządowcy również krytykują projekt, ale z zupełnie innych powodów. Zygmunt Frankiewicz, prezes Związku Miast Polskich, uważa, że założenia tej nowelizacji są błędne. Bo użytkowanie wieczyste to nie relikt PRL, tylko użyteczne narzędzie powszechnie stosowane nie tylko w Polsce, lecz także w Europie i na świecie (np. w Izraelu). Wprowadzając możliwości wykupu na żądanie, ustawodawca ingeruje w prawo własności samorządów, które powinny móc same decydować, jaką nieruchomość i kiedy chcą sprzedać. ZMP podkreśla też wyjątkową cechę użytkowania. Pozwala podmiotowi publicznemu na zachowanie władztwa nad gruntem i wpływu na sposób jego zagospodarowania. Przewiduje ponadto mechanizmy kontrolne zgodności zagospodarowania gruntu z postanowieniem umowy przy jednoczesnej możliwości zagwarantowania przedsiębiorcom stabilnego inwestowania bez obligatoryjnego nabywania gruntu. Samorządowcy sprzeciwiają się też możliwości ratalnej sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo ostrzegają przed blokadą urzędów, ale i sądowych wydziałów wieczysto- -księgowych w pierwszym roku działania proponowanego prawa. Doświadczenia z czasów uwłaszczenia właścicieli mieszkań posadowionych na użytkowanych wieczyście gruntach pokazują, że mogą mieć rację. Na wpis do księgi w dużych miastach trzeba było czekać nawet rok. Więcej szczegółów- na czwartej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 12.01.2023.).