Czwartek, 10 sierpień 2023

¨Najemcy z przymusu ekonomicznego¨
¨Towar od małżonki w kosztach firmy? Skarbówka nie ma nic przeciwko¨
¨Ceny mieszkań w górę, wybór coraz mniejszy¨
¨Dożywotnia pułapka podatkowa¨
¨Amortyzacja nie pozwala zaoszczędzić na daninie od przychodów z budynków¨
¨Nie można pochopnie unieważniać przetargu¨

Więcej poniżej.

Czwartkowa ¨Rzeczpospolita¨ odnotowuje: ¨Najemcy z przymusu ekonomicznego¨. Polacy będą mieszkania wynajmować. Z przymusu, bo na zakup coraz droższych nieruchomości nie będzie ich stać. Ale są i lokatorzy dobrowolni. To przełomowy moment na rynku najmu- twierdzą eksperci firmy doradczej ThinkCo. Jak piszą w raporcie ¨Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce¨, po trzech dekadach ¨monokultury¨ własności w ciągu kilku lat niemal jednocześnie spadła dostępność kredytów hipotecznych, gwałtownie wzrosły ceny nieruchomości, a w kraju pojawiły się setki tysięcy imigrantów i uchodźców. Wśród kupujących mieszkania są inwestorzy indywidualni. Do Polski zawitali też komercyjni operatorzy najmu instytucjonalnego. ThinkCo kreśli scenariusze dla najmów. O to, jak będziemy mieszkać w 2030 r., zapytano 75 specjalistów związanych z rynkiem nieruchomości. Ponad 60 proc. badanych uważa, że Polacy będą wynajmować mieszkania z konieczności. Na własność nieruchomości będą sobie mogli pozwolić tylko najbogatsi. Ceny mieszkań rosną. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie średnie ceny ofertowe nowych lokali od czerwca ub.r. do czerwca br. wzrosły o 11 proc. , do 14,9 tys. zł za mkw. W Krakowie- o 18 proc., do ponad 13,7 tys. zł za mkw., a w Trójmieście- o 14 proc., do niespełna 12,9 tys. zł za mkw. Cytowana w tekście ekspertka Otodom Analytics przyznaje, że ceny mieszkań rzeczywiście wymuszą przejście na rynek najmu. Jak dalej czytamy, w ciągu 10 lat trzeba będzie dostarczyć 300- 500 tys. mieszkań na wynajem. Na razie sektor najmu w Polsce jest relatywnie słabo rozwinięty. Według Eurostatu w 2022 r. z najmu skorzystało ok. 13 proc. mieszkańców kraju, podczas gdy średnia unijna to 31 proc. Tymczasem rząd stawia dziś na własność, rzucając na rynek tanie kredyty. Krytycy programu ¨Bezpieczny kredyt 2 proc.¨ uważają, że pobudzając popyt, prowadzi on do szybszego wzrostu cen nieruchomości. W ocenie ekspertów polityka mieszkaniowa nie może krążyć jedynie wokół zwiększania własności. Dywersyfikacji rynku potrzebujemy ¨na wczoraj¨. Ogromną rolę może w tym odgrywać najem. Zgodnie z ich przewidywaniami, rynek najmu czeka profesjonalizacja.  Wyższa jakość mieszkań i atrakcyjne lokalizacje spowodują, że PRS (najem instytucjonalny) nabierze charakteru operatora rynku, a jego standardy zostaną skopiowane przez indywidualnych właścicieli na coraz bardziej konkurencyjnym rynku. Dziś zasób PRS to ok. 12 tys. lokali, mniej niż 1 proc. zasobów najmu komercyjnego. Wśród ekspertów dominuje też przekonanie, że w ciągu siedmiu lat do polskiego porządku prawnego mogą być wprowadzone  REIT- y umożliwiające jednostkom lokowanie kapitału w funduszach mieszkań na wynajem. Może to być kolejny impuls do profesjonalizacji tego sektora. 68 proc. ekspertów twierdzi również, że w 2030 r. popularne staną się mieszkania senioralne. W najbliższych latach rozwiną się różne formy tego typu mieszkalnictwa, nie tylko domów opieki, ale też mieszkań na wynajem dostosowanych do fizycznych i społecznych potrzeb osób starszych, budowanych z myślą o jak największej samodzielności- czytamy na 18 stronie części ekonomicznej głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 10.08.2023.)

¨Prawo co dnia¨ zauważa z kolei: ¨Towar od małżonki w kosztach firmy? Skarbówka nie ma nic przeciwko¨. Mąż może kupić od żony meble i rozliczyć je we wspólnym biznesie. Wspólność majątkowa nie przeszkadza. Ta interpretacja ucieszy przedsiębiorców, którzy handlują ze swoją drugą połówką. Fiskus potwierdził, że zakupy od małżonka można rozliczyć w kosztach swojej firmy. Także wtedy, gdy w małżeństwie jest wspólność majątkowa. Z pytaniem wystąpił przedsiębiorca zajmujący się stolarką okienną i drzwiową. Swoje produkty rozprowadza głównie przez internet. Chce poszerzyć asortyment o meble z drewna, płyty MDF i elementy stalowe. Dostawcą mebli ma być jego żona, która zajmuje się produkcją domków mobilnych. Cena jest porównywalna z rynkową. Zakupy będą dokumentowane fakturami. Fiskus nie miał nic przeciwko, by wydatki z tego tytułu zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.  Podkreślił, że przepisy ustawy o PIT nie ograniczają możliwości zawierania transakcji sprzedaży towarów między małżonkami prowadzącymi odrębne firmy. W takiej sytuacji mamy do czynienia z różnymi podmiotami gospodarczymi. Każdy z małżonków prowadzi samodzielną działalność i transakcje są rozliczane tak jak między przedsiębiorcami. Więcej szczegółów- na 12 stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Rzeczpospolita¨– 10.08.2023.).

¨Dziennik Gazeta Prawna¨ informuje natomiast: ¨Ceny mieszkań w górę, wybór coraz mniejszy¨. Ministerstwo Rozwoju chwali się sukcesem programu ¨Pierwsze mieszkanie¨. Tymczasem drastycznie skurczyła się liczba ofert dostępnych u deweloperów. Minął nieco ponad miesiąc, odkąd w Polsce ruszył program ¨Pierwsze mieszkanie¨, a wraz z nim Bezpieczny kredyt 2 proc. Szef resortu rozwoju określa go mianem ¨strzału w dziesiątkę¨.  Według przedstawionych danych złożono ponad 24,2 tys. wniosków kredytowych i zawarto ponad 1,1 tys. umów na łączną kwotę ok. 409,4 mln zł. Jak wskazuje MRiT, dziennie do banków wpływa średnio 1 tys. wniosków, a ok. 50 umów jest podpisywanych. Ożywienie na rynku nieruchomości widać także w innych statystykach. W porównaniu z ubiegłym rokiem w największych polskich miastach spada liczba dostępnych nieruchomości w ofertach deweloperów. Z wyliczeń portalu Rynekpierwotny.pl wynika, że w dwóch największych polskich metropoliach ? Warszawie i Krakowie ? zasoby ofertowe skurczyły się od początku roku o ok. 30 proc. Razem z malejącą ofertą u deweloperów w wzrosły średnie ceny mieszkań. Szef MRiT nie łączy tego jednak z nowym programem. Jak dalej czytamy, wraz ze wzrostem cen klienci coraz częściej sięgają po coraz mniejsze mieszkania. Również przedstawiciel Polskiego Związku Firm Deweloperskich zauważa wpływ nowego programu na ceny, choć dodaje, że to tylko jeden z czynników. Jak wskazuje, ceny rosną przez koszty materiałów budowlanych, ale przede wszystkim przez niewystarczającą podaż. W dużych miastach trudno jest w szybkim tempie wprowadzić nową ofertę do sprzedaży. Trwa wyścig z czasem i formalnościami, a proces inwestycyjny zajmuje około trzech lat. Są miejsca, gdzie deweloperom jest łatwiej inwestować, jak np. w Poznaniu, gdzie władze zadbały o dostępność terenów pod zabudowę. Dzięki temu wzrost cen nie powinien być tam drastyczny. Na drugim końcu listy jest Kraków, który prowadzi bardzo antyinwestycyjną politykę, co przekłada się na stawki za mkw. mieszkania. W jego opinii zadaniem po stronie władz powinno być uwolnienie gruntów i szybsze wydawanie decyzji w procesie inwestycyjnym. Zgodnie z nowymi przepisami budowy parkingów i garaży o powierzchni poniżej 1 ha pod budynkami nie będą wymagały uzyskania decyzji środowiskowych. Nie widać jednak przesłanek przemawiających za osłabieniem tempa podwyżek w drugiej połowie bieżącego roku.  Więcej szczegółów- na szóstej stronie głównego wydania.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 10.08.2023.).

¨DGP¨ zauważa w innym miejscu: ¨Dożywotnia pułapka podatkowa¨. Starsze osoby muszą uważać zarówno w sytuacji, gdy zawierają umowę dożywocia, jak i wtedy, gdy chcą ją rozwiązać. Skutki podatkowe takich decyzji mogą wiele kosztować, czego dowodzą najnowsze interpretacje fiskusa oraz sądowe orzeczenia. W interpretacji z 28 lipca br. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że kobieta, która odziedziczyła mieszkanie (to samo dotyczy otrzymania w darowiźnie), a następnie przed upływem pięciu lat przekazała jego własność innej osobie w zamian za dożywotnią opiekę, straci prawo do ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn. Tak samo będzie, gdy spadek (darowizna) dotyczy udziału w nieruchomości przekazanej następnie w dożywocie. Pięć lat trzeba czekać również po odwołaniu umowy dożywocia, ale to już z powodu innego podatku ? dochodowego. Należy zatem uważać na oba podatki ? od spadków i darowizn oraz PIT. Co więcej, w grę wchodzi jeszcze trzeci podatek ? od czynności cywilnoprawnych, ale tę daninę płaci nabywca, który zawrze umowę dożywocia (a nie osoba starsza). Potem jednak, gdyby doszło do odwołania dożywocia, nie da się już odzyskać pobranego przez notariusza PCC. Umowa dożywocia jest regulowana art. 908 par. 1 kodeksu cywilnego i jak każda inna dotycząca przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta przed notariuszem (art. 158 k.c.). Problem pojawia się wtedy, gdy starsza osoba przekazuje w dożywocie mieszkanie lub dom, które sama odziedziczyła, w całości lub części, np. po zmarłym małżonku. Przekazanie mieszkania w ramach umowy dożywocia oznacza zbycie własności tego lokalu. Z kolei rozwiązanie umowy dożywocia skutkuje ponownym nabyciem tego mieszkania. Jedno i drugie ma skutki podatkowe. Więcej dla zainteresowanych- na drugiej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 10.08.2023.).

¨DGP¨ informuje też; ¨Amortyzacja nie pozwala zaoszczędzić na daninie od przychodów z budynków¨. Podstawa opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków nie jest pomniejszana o dokonane już odpisy amortyzacyjne ? orzekł wczoraj Naczelny Sąd Administracyjny w dwóch wyrokach. Oba są zgodne z prezentowaną już od pewnego czasu, niekorzystną dla podatników, linią orzeczniczą sądu kasacyjnego. Spory dotyczą art. 24b ust. 3 ustawy o CIT (analogicznie art. 30g ust. 3 ustawy o PIT). Wynika z niego, że przychodem z budynku jest ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa tego budynku jako środka trwałego wynikająca z prowadzonej ewidencji (a w miesiącu, w którym został on wprowadzony do ewidencji ? wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia do ewidencji). Podatnicy uważają, że w świetle tego przepisu wartość początkowa budynku jest zmienna, a więc pomniejszana o odpisy amortyzacyjne dokonywane w poprzednich miesiącach. To oznaczałoby, że może być zmniejszana z miesiąca na miesiąc. Takiego zdania były dwie spółki, w sprawach których zapadły wczorajsze wyroki NSA. Nie zgodził się z nimi dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Stwierdził, że w świetle art. 24b ust. 3 ustawy o CIT wartość początkowa budynku powinna być ustalana na pierwszy dzień każdego miesiąca z pominięciem odpisów amortyzacyjnych, ale z uwzględnieniem ulepszeń, odłączenia części składowych itp. Z fiskusem zgodziły się sądy obu instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie podkreślił, że ustawodawca odróżnia pojęcia wartości początkowej środka trwałego i odpisu amortyzacyjnego. NSA, zgadzając się z fiskusem podkreślił, że gdyby zgodzić się z argumentacją spółek, prowadziłoby to do sytuacji, w której podstawa opodatkowania zmniejszyłaby się poniżej 10 mln zł, a to oznaczałoby brak podatku od przychodów z budynków. To zaś byłoby sprzeczne z celem wprowadzenia tej daniny. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 10.08.2023.).

¨DGP¨ odnotowuje również: ¨Nie można pochopnie unieważniać przetargu¨. Jeśli w przetargu poniżej progów unijnych zamawiający przewidział negocjacje, to musi je przeprowadzić, zanim podejmie decyzję o unieważnieniu postępowania z powodu braku środków ? uznała Krajowa Izba Odwoławcza. Może się bowiem okazać, że przedsiębiorca zejdzie z ceny na tyle, by mieściła się ona w zaplanowanym budżecie. W omawianej sprawie Wykonawca ubiegający się o to zlecenie wniósł do Krajowej Izby Odwoławczej odwołanie, w którym przekonywał, że gdyby zamawiający skorzystał z możliwości przeprowadzenia negocjacji, to mógłby zaproponować korzystniejszą cenowo ofertę. Zamawiający przekonywał z kolei, że nie miał obowiązku negocjowania. Przepisy dają mu taką możliwość, ale zależy to wyłącznie od jego woli, co potwierdza wcześniejsze orzecznictwo KIO. Izba odwołała się do podstawowego celu prowadzenia postępowania o zamówienie publiczne, jakim jest zawarcie umowy. Jeśli zamawiający może podjąć dopuszczane prawem czynności, które umożliwią zawarcie umowy, to jest zobowiązany to zrobić. Jeśli procedura daje możliwość uratowania przetargu, to przed jej wyczerpaniem nie powinno się go unieważniać. Więcej- na piątej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: ¨Dziennik Gazeta Prawna¨– 10.08.2023.).