Czwartek, 10 kwiecień 2025

Czwartkowa „Rzeczpospolita” w czwartek informuje: „Polska potrzebuje nowoczesnych akademików. Szansa dla inwestorów”. W Polsce brakuje ponad 400 tys. miejsc w akademikach, a stolica jest czwartym miejscem w Europie pod względem niedoboru lokali studenckich – szacuje firma JLL. 

W swoim raporcie JLL bierze pod lupę rynek PBSA (purpose-built student accommodation), czyli prywatnych domów studenckich. Wnioski z opracowania „Rzeczpospolita” publikuje pierwsza. W Polsce mamy ok. 1,25 mln studentów. Państwowe akademiki oferują jedynie 115 tys. miejsc, co zaspokaja potrzeby zaledwie 9 proc. uczących się na wyższych uczelniach. Dostępność miejsc jest zróżnicowana regionalnie, waha się od 5 proc. w Warszawie do 15 proc. w innych ośrodkach akademickich – wskazują autorzy raportu. Państwowe domy studenckie są nierzadko przestarzałe, a kryteria przydziału miejsc w takich obiektach – bardzo restrykcyjne. Pod uwagę brana jest m.in. odległość od rodzinnego domu i dochód rodziny studenta. Brak wystarczającej liczby miejsc w akademikach państwowych i niedostosowanie infrastruktury do współczesnych standardów to mocny sygnał dla inwestorów prywatnych domów studenckich. Jak podaje JLL, w działających prywatnych akademikach jest dostępnych zaledwie 13 tys. miejsc. W budowie lub w planach – 11,8 tys. Najważniejszym ośrodkiem akademickim w Polsce – z ok. 261,3 tys. studentów i 76 uczelniami jest Warszawa. Liczba łóżek w państwowych akademikach to ponad 14 tys. W działających prywatnych domach studenckich jest niespełna 1,4 tys. łóżek, a w planach 4,5 tys. W dużych miastach studenckich popyt na zakwaterowanie sprawił, że rynek wynajmu prywatnego stał się bardzo konkurencyjny i drogi. Więcej szczegółów- na 18 stronie części ekonomicznej głównego wydania. 

(Źródło: „Rzeczpospolita”- 10.04.2025 r.). 

„Rz” informuje także: „W programie „Pierwsze klucze” znowu zmiany”. Rządowe dopłaty do kredytów mieszkaniowych mają objąć nie tylko rynek wtórny. Ale eksperci wskazują na czynniki ryzyka. „Pierwsze klucze”, nowy pomysł na dopłaty do rat kredytów mieszkaniowych, forsowany przez resort rozwoju i technologii, z fazy koncepcyjnej, zaprezentowanej w lutym, przeszedł do fazy formalnych założeń projektu ustawy i trafił do wykazu prac rządu. W lutym wolta resortu wobec zarzuconego projektu „Na start” polegała na wyłączeniu z dopłat deweloperów. Okazuje się, że pieniądze w ramach „Pierwszych kluczy” nie do końca miałyby popłynąć wyłącznie na rynek wtórny, ale też dotyczyć nowych inwestycji, jednak wyłącznie w ramach budownictwa społecznego (SIM-y, TBS-y, spółdzielnie) i samodzielnej budowy domów. W ocenie szefowej badań rynku w Otodom, program „Pierwsze klucze” wprowadza istotne zmiany dla sektora społecznego budownictwa czynszowego. Po raz pierwszy lokatorzy TBS-ów i SIM-ów będą mogli skorzystać z preferencyjnych kredytów na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego. Jednak w projekcie ustawy nie ma zakazu późniejszej sprzedaży takich mieszkań. To oznacza, że jeżeli np. spółdzielnia lokatorska lub SIM przekształci lokale we własnościowe lub sprzeda nieruchomość lub jej część inwestycji w innym trybie, to istnieje ryzyko, że model społeczny zostanie wypchnięty przez mechanizmy rynkowe – zwłaszcza w dużych miastach, gdzie ceny są wysokie. Więcej szczegółów- także na 18 stronie części ekonomicznej głównego wydania. 

(Źródło: „Rzeczpospolita”- 10.04.2025 r.). 

„Dziennik Gazeta Prawna” odnotowuje natomiast: „Spółki nieruchomościowe. Fiskus znów przegrał w NSA”. Spółki nieruchomościowe, które nie amortyzują nieruchomości dla celów bilansowych, mogą kontynuować ich amortyzację podatkową – ponownie orzekł Naczelny Sąd Administracyjny. Tym razem jednak inaczej zinterpretował przepisy niż w poprzednich wyrokach ze stycznia 2025 r. Stwierdził, że art. 15 ust. 6 ustawy o CIT w ogóle nie może mieć zastosowania do spółek nieruchomościowych. Problem pojawił się 1 stycznia 2022 r. wraz z wejściem w życie Polskiego Ładu. Nowe przepisy nie tylko wykluczyły możliwość podatkowej amortyzacji mieszkań i budynków mieszkalnych, lecz także wprowadziły ograniczenia dotyczące amortyzacji nieruchomości przez spółki nieruchomościowe. Chodzi o podmioty, w których ponad połowę aktywów stanowią nieruchomości, a ich wartość rynkowa przekracza 10 mln zł. Ponadto, jeśli spółka nie jest podmiotem rozpoczynającym działalność gospodarczą, to co najmniej 60 proc. jej przychodów powinno pochodzić z nieruchomości (zgodnie z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT oraz art. 5a pkt 49 ustawy o PIT). Pojawił się problem ze spółkami nieruchomościowymi, ponieważ one nie amortyzują dla celów bilansowych nieruchomości inwestycyjnych. Jedynie je wyceniają. Organy podatkowe uważają, że skoro spółki nieruchomościowe nie amortyzują nieruchomości inwestycyjnych dla celów bilansowych, to nie mają prawa do amortyzacji podatkowej. Taki pogląd wyraziło już w 2022 r. Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie redakcji „DGP”. Uzasadniając wyrok, NSA podkreślił, że ani w art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, ani w przepisach intertemporalnych ustawodawca nie zamieścił żadnej regulacji, która rozstrzygałaby, czy można, czy nie można pozbawić podatnika prawa do odpisów amortyzacyjnych. Wprowadzając tzw. Polski Ład, ustawodawca nie dokonał jakichkolwiek zabiegów intertemporalnych, które wskazywałyby na taką możliwość, że oto z dnia na dzień spółka nieruchomościowa zostaje całkowicie pozbawiona prawa do dokonywania podatkowych odpisów amortyzacyjnych – wskazał sąd. Więcej szczegółów- na trzeciej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 10.04.2025.).

„DGP” zauważa też: „Właścicielem domu trzeba być w momencie składania zeznania, a nie jego korekty”. Gdy po pewnym czasie podatnik zorientuje się, że miał prawo do ulgi termomodernizacyjnej, a z niej nie skorzystał, może to uczynić, korygując zeznanie. Liczy się to, czy był właścicielem domu w momencie złożenia zeznania, a nie jego korekty. Tak wynika z informacji zamieszczonej na stronie internetowej Ministerstwa Finansów (Podatki.gov.pl). Co innego stwierdził dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 17 września 2024 r. Uznał, że kto po złożeniu zeznania sprzedał nieruchomość lub przekazał ją w darowiźnie, to nie może już wstecznie rozliczyć ulgi. Mówimy o sytuacji, w której prawo do ulgi nie wygasło jeszcze z powodu podatkowego przedawnienia (czyli zasadniczo przed upływem pięciu lat). Ulga jest skierowana do właścicieli i współwłaścicieli budynków jednorodzinnych. Artykuł 26h ustawy o PIT nie precyzuje, w którym momencie podatnik musi być właścicielem (współwłaścicielem) budynku, aby móc skorzystać z tej preferencji. W 2023 r. wykładnia się zmieniła, mimo że same przepisy nie zostały znowelizowane. W nowych objaśnieniach z 30 marca 2023 r. minister finansów stwierdził, że „warunek dotyczący tytułu prawnego musi być spełniony na moment zastosowania ulgi (rozliczenia podatkowego) w zeznaniu składanym za rok podatkowy, w którym podatnik poniósł wydatki kwalifikujące się do objęcia ulgą termomodernizacyjną”. To oznacza, że jeżeli podatnik zamontował w 2024 r. panele fotowoltaiczne na dachu domu, to ma prawo do ulgi, jeżeli właścicielem tego budynku był w momencie składania zeznania za ten okres, czyli w 2025 r. Jeżeli natomiast sprzedał nieruchomość przed terminem złożenia zeznania, to choć w 2024 r. poniósł wydatki na termomodernizację, nie ma prawa do odliczenia za ten rok. Takiej wykładni nie potwierdzają ani objaśnienia ministra finansów, ani informacja zamieszczona na stronie internetowej MF. Wręcz przeciwnie. Resort wprost odniósł się do możliwości odliczenia wydatków w ramach ulgi termomodernizacyjnej w sytuacji, gdy na moment złożenia korekty zeznania podatnik nie jest już właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości. I wyjaśnił, że złożenie korekty zeznania nie pozbawia prawa do ulgi, jeśli w momencie złożenia pierwotnego rozliczenia podatnik spełniał wszystkie warunki niezbędne do skorzystania z odliczenia- czytamy także na trzeciej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 10.04.2025.).

„DGP” informuje również: „Biznes chce ułatwień w obrocie ziemią rolną”. Utrudnienia w obrocie nieruchomościami rolnymi znalazły się na czarnej liście barier rozwoju firm Konfederacji Lewiatan. Przedsiębiorcy chcą ułatwień. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa odpowiada, że przyjrzy się postulatom, ale przypomina, że grunty rolne są niepomnażalnym dobrem publicznym. W opinii przedsiębiorców przepisy regulujące obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce są restrykcyjne i skomplikowane, co wpływa na swobodę gospodarczą. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego ziemia rolna może być nabywana przede wszystkim przez rolników. Postulaty sprowadzają się do trzech kwestii. Pierwsza dotyczy art. 2b ust. 1 i ust. 2 ustawy, z którego wynika, że zbycie nieruchomości rolnej przed upływem pięciu lat od nabycia wymaga wystąpienia z wnioskiem o zgodę do dyrektora generalnego KOWR. je na problemy, jakie wywołuje stosowanie ustawy w ramach jednej grupy kapitałowej. „Dobrym rozwiązaniem byłyby zmiany legislacyjne prowadzące do braku zastosowania obowiązków wynikających z ustawy, gdy do transakcji lub reorganizacji (np. przekształcenia) dochodzi w ramach jednej grupy kapitałowej” – apelują przedsiębiorcy. Trzeci postulat dotyczy umożliwienia inwestorom dzierżawy gruntów KOWR na potrzeby energetyki wiatrowej. „DGP” zapytał KOWR, co sądzi o tych postulatach. W przesłanej odpowiedzi czytamy, że dyrektor generalny powołał zespół, który pracuje od kilku miesięcy nad propozycjami zmian w ustawie. „DGP” cytując opinie prawników zauważa:  Proponowana przez Konfederację Lewiatan zmiana zmierza w pożądanym kierunku, ale potrzeba dużej rozwagi przy formułowaniu nowych przepisów. Zdjęcie pewnych ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi nie może, jego zdaniem, odbywać się bez uwzględnienia celów ustawy. Przy czym w jego ocenie propozycja doprecyzowania, że nie ma konieczności wnioskowania o zgodę KOWR w sytuacji, gdy powierzchnia danej nieruchomości rolnej nie przekracza 1 ha, zmierza we właściwym kierunku. Więcej- na piątej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 10.04.2025.). 

W „DGP” czytamy też: „Kolejne przedłużenie terminu na plany ogólne? Tylko za zgodą UE”. „Decyzja w sprawie wyznaczenia innego terminu może być podjęta na szczeblu władz centralnych w porozumieniu z Unią Europejską, w powiązaniu z ustaleniami dotyczącymi realizacji innych zobowiązań, przy zachowaniu gwarancji finansowania” – wskazuje Michał Jaros, wiceminister rozwoju i technologii w odpowiedzi na pytania posłanki Urszuli Pasławskiej z PSL. Na razie Sejm przegłosował przesunięcie terminu o pół roku, czyli do 30 czerwca 2026 r. Plany ogólne to nowe dokumenty planistyczne, które muszą przyjąć wszystkie gminy w Polsce. Pierwotnie termin upływał na początku przyszłego roku. To element rewolucji w planowaniu przestrzennym wprowadzonej jeszcze przez poprzedni rząd we wrześniu 2023 r. i kontynuowanej przez obecny. Resort rozwoju zdecydował o wydłużeniu terminu m.in. po apelach ze strony samorządów. Przesunięto go na 30 czerwca 2026 r., ponieważ to graniczna data przewidziana w kamieniu milowym dotyczącym reformy planowania przestrzennego w Krajowym Planie Odbudowy i Zwiększania Odporności (KPO). „Całość środków finansowych przewidzianych na finansowanie sporządzenia planów ogólnych pochodzi z KPO, bez angażowania środków krajowych” – informuje Michał Jaros. Stąd też ewentualna decyzja o kolejnym przedłużeniu terminu musiałaby być uzgodniona z Unią Europejską – tak, aby samorządy nie straciły gwarancji finansowania. Dodaje, że rząd nie ma w planach zwiększania wsparcia z budżetu państwa. Nie zmieni się też procedura sporządzania planów ogólnych, która – jak przekonuje MRiT – jest zbliżona do tej, którą samorządy stosują przy przyjmowaniu planów miejscowych. W interpelacji poruszona została również kwestia lawinowego wzrostu liczby wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) składanych w urzędach przez inwestorów. Chodzi o to, aby uzyskać je na korzystniejszych zasadach niż po przyjęciu planów ogólnych przez gminy. Michał Jaros w odpowiedzi przekonuje wprawdzie, że ministerstwo z uwagą pochyla się nad każdym zgłaszanym problemem, ale na razie prace legislacyjne nad zmianą przepisów nie są prowadzone. Podobnie w przypadku umożliwienia gminom zawieszenia postępowań dotyczących wydania decyzji WZ na czas sporządzania planów ogólnych- odnotowano na siódmej stronie głównej wkładki prawnej.

(Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”– 10.04.2025.).